Udbudspris
6.495.000 kr.
78.253 kr/m²
Vores estimat
6.416.670 kr.
77.309 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-78.330 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 69.344 · median 75.870 · P90 85.121 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -1.8%✓Sol 95✓Nybyg 2020✓1. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.309 kr/m² × 83 m² = 6.416.670 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.868 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.416.670 kr.
77.309 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
78.745 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.522.040 kr.
78.579 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.253 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.309 | 6.416.670 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.344 | 5.755.536 kr. | -11.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.870 | 6.297.186 kr. | -3.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 36 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.121 | 7.065.004 kr. | +8.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.904 | 2.150.000 kr. | -66.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.4%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år146.352 kr.
Salgspris6.416.670 kr.
Profit (1 års hold)27.202 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år204.618 kr.
Salgspris6.673.337 kr.
Profit (1 års hold)342.135 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år354.481 kr.
Salgspris7.366.337 kr.
Profit (1 års hold)1.184.999 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.220 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.486 kr.
− Ejerudgifter/år-47.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)146.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)204.618 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)354.481 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.416.670 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-119.150 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)78.253 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med vandudsigt og to altaner på Cylindervej på Teglholmen i København SV
3-værelses lejlighed med vandudsigt og to altaner på Cylindervej på Teglholmen i København SVHer får du en 3-værelses lejlighed, hvor hver kvadratmeter er gennemtænkt med fokus på komfort og hverdagsglæde. Entréen giver en rolig velkomst og nem adgang til de funktionelle rum, og køkkenalrummet har et stilrent udtryk med plads til både madlavning og samvær. Stuen i forlængelse heraf skaber en behagelig sammenhæng, mens de store vinduespartier og udgangen til den nordvendte altan giver flot kontak