Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.3%✓Sol 95✓Nybyg 2020✓1. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.253 kr/m² × 83 m² = 6.245.970 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.868 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.245.970 kr.
75.253 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
81.169 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.352.358 kr.
76.534 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.695.000 kr.
80.663 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.245.970 kr.
75.253 kr./m²
-6.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
25.904 kr./m²
-67.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.1%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år146.352 kr.
Salgspris6.245.970 kr.
Profit (1 års hold)-344.698 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-7.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år204.618 kr.
Salgspris6.683.188 kr.
Profit (1 års hold)150.786 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.8%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år354.481 kr.
Salgspris7.170.374 kr.
Profit (1 års hold)787.835 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.220 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.486 kr.
− Ejerudgifter/år-47.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)146.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)204.618 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)354.481 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.245.970 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-491.050 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)80.663 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med vandudsigt og to altaner på Cylindervej på Teglholmen i København SV
3-værelses lejlighed med vandudsigt og to altaner på Cylindervej på Teglholmen i København SVHer får du en 3-værelses lejlighed, hvor hver kvadratmeter er gennemtænkt med fokus på komfort og hverdagsglæde. Entréen giver en rolig velkomst og nem adgang til de funktionelle rum, og køkkenalrummet har et stilrent udtryk med plads til både madlavning og samvær. Stuen i forlængelse heraf skaber en behagelig sammenhæng, mens de store vinduespartier og udgangen til den nordvendte altan giver flot kontak