iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Wildersgade 34, 2. tv

1408 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.595.000 kr.
98.793 kr/m²
Vores estimat
8.595.000 kr.
98.793 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 76✓Klassisk 1778✓2. sal✓87 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Wildersgade 34, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1778
Udbudspris
8.595.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.184 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.595.000 kr.
98.793 kr./m² · fallback
Investeret
8.648.420 kr.
99.407 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.708.396 kr.
100.097 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.7938.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.7938.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.4372.300.000 kr.-73.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år167.496 kr.
Salgspris8.595.000 kr.
Profit (1 års hold)114.076 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år236.400 kr.
Salgspris8.938.800 kr.
Profit (1 års hold)526.780 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år353.112 kr.
Salgspris9.867.060 kr.
Profit (1 års hold)1.571.752 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år229.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)298.584 kr.
− Ejerudgifter/år-62.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)167.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.400 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)353.112 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.570 kr.
= Tx-omkostning53.420 kr.
+ Tilbudspris8.595.000 kr.
= Total investeret8.648.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.595.000 kr.
− Investeret-8.648.420 kr.
= Spread-53.420 kr.
÷ Investeret÷ 8.648.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)98.793 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-06-08normal
4.655.000 kr.53.506 kr./m²
2005-04-17normal
2.850.000 kr.32.759 kr./m²
1999-08-24normal
1.615.759 kr.18.572 kr./m²
1998-03-04normal
1.220.000 kr.14.023 kr./m²
1993-06-01normal
1.050.000 kr.12.069 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.655.000 kr.2017-06-08 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo på ikoniske Wildersgade med den skønneste gårdhave

På en af Christianshavns mest eftertragtede adresser; stemningsfulde Wildersgade, udbydes denne særlige ejerlejlighed i en smuk ejendom fra 1778. Her forenes klassisk københavnerarkitektur med en helt særlig atmosfære, hvor brostensbelagte gader, historiske facader og Christianshavns karakteristiske kanalmiljø danner rammen om hverdagen. Ejendommens absolutte særkende er den usædvanligt smukke og frodige gårdhave, der nærmest opleves som en privat oase midt i byen – med direkte udgang til kanale