iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 67A, 4. th

1264 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.998.000 kr.
67.472 kr/m²
Vores estimat
10.998.000 kr.
67.472 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗163 m² for stor!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1750

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Store Kongensgade 67A, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
163 m²
Værelser
2
Byggeår
1750
Udbudspris
10.998.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.244 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.998.000 kr.
67.472 kr./m² · fallback
Investeret
11.065.838 kr.
67.889 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.263.644 kr.
69.102 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.47210.998.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.47210.998.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.3804.300.000 kr.-60.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år335.076 kr.
Salgspris10.998.000 kr.
Profit (1 års hold)267.238 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år464.172 kr.
Salgspris11.437.920 kr.
Profit (1 års hold)836.254 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år193.267 kr.
Salgspris12.625.704 kr.
Profit (1 års hold)1.753.133 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (163) × 12 mdr
= Langtidsleje/år430.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)559.416 kr.
− Ejerudgifter/år-95.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)335.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)464.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.267 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.998.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.988 kr.
= Tx-omkostning67.838 kr.
+ Tilbudspris10.998.000 kr.
= Total investeret11.065.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.998.000 kr.
− Investeret-11.065.838 kr.
= Spread-67.838 kr.
÷ Investeret÷ 11.065.838 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)67.472 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-06-15normal
6.900.000 kr.42.331 kr./m²
2005-04-12normal
3.675.000 kr.22.546 kr./m²
2003-12-03normal
2.700.000 kr.16.564 kr./m²
2002-10-20normal
2.700.000 kr.16.564 kr./m²
1999-08-03normal
1.769.000 kr.10.853 kr./m²
1998-02-24normal
1.880.000 kr.11.534 kr./m²
1996-02-07normal
1.373.220 kr.8.425 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.900.000 kr.2018-06-15 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fredet, historisk byggeri og placering

Mulighed for at bo øverst i det historiske København. Denne penthouse på 163 m² forener en eftertragtet adresse med charmen fra en fredet ejendom og byens bedste tilbud lige uden for døren. Boligen er smukt istandsat med kvalitetskøkken fra Unoform. Ejer har været tro mod bygningens oprindelige stil i renoveringerne. Der er flere flotte udsigter fra hele lejligheden.Her bor du få skridt fra gode bagerier, caféer og spisesteder – fra Hart og Atelier September til Fabro og Bottega Barlie.Fælles pa