iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 69, 10. 1

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
60.139 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
60.139 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!108 m² stor✓10. sal✓Sol 95✓Bygget 2007

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Edvard Thomsens Vej 69, 10. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
108 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.632 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
60.139 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
60.517 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.624.093 kr.
61.334 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris60.1396.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.1396.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.9072.150.000 kr.-66.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år170.688 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)129.868 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år236.784 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)455.764 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år274.282 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.194.722 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (108) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)286.416 kr.
− Ejerudgifter/år-49.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.282 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)60.139 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-11-03normal
4.125.000 kr.38.194 kr./m²
2006-11-29normal
2.695.000 kr.24.954 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.125.000 kr.2021-11-03 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 3-vær. på 10. sal med panoramaudsigt

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Edvard Thomsens Vej 69, 10. 1, 2300 København S tilbyder en sjælden mulighed for at bo højt hævet på 10. sal med en betagende udsigt over Byparken, Kalvebod Fælled og byens skyline. Denne ejerlejlighed på 108 m² er en drøm for dem, der værdsætter både moderne komfort og panoramaudsigter. OBS: Til denne lejlighed medfølger en tidsubegrænset rabataftale for parkering i Ørestad. Spørg ejendomsmægleren herom. Lejligheden er indrettet med to lyse og fleksible værelser, der kan tilpasses dine behov, hvad enten det er som soveværelse, kontor eller børneværelse. Det åbne køkken-alrum skaber en indbydende atmosfære, hvor store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald og en følelse af rummelighed. En af lejlighedens helt store fordele er de to altaner, der tilbyder unikke muligheder for at nyde den spektakulære udsigt. Den ene altan går rundt om hele hjørnet af lejligheden, hvilket giver en imponerende 180-graders udsigt og masser af plads til udendørs ophold. Den anden altan, der er tilgængelig fra stuen, giver et mere privat uderum til afslapning og nydelse. Ejendommen er moderne og udstyret med elevator, hvilket gør hverdagen både nem og bekvem. Beliggenheden i Ørestad er ideel for dem, der ønsker at være tæt på både natur og byliv. Du har nem adgang til indkøbsmuligheder, caféer, restauranter og de rekreative områder i Amager Fælled. Metrostationen ligger i kort afstand, hvilket gør det let at komme til både Københavns centrum og lufthavnen. Ørestad er kendt for sin moderne arkitektur og smukke, naturskønne omgivelser, og her får du det bedste af begge verdener. Området byder på et væld af kulturelle tilbud, spisesteder og aktivitetsmuligheder, hvilket skaber en livlig og attraktiv atmosfære. Denne lejlighed er det perfekte valg for dig, der søger en indflytningsklar bolig med en fantastisk udsigt. Kontakt os for at arrangere en fremvisning og oplev denne unikke bolig med egne øjne. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk