Udbudspris
6.595.000 kr.
85.649 kr/m²
Vores estimat
6.724.677 kr.
87.333 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.0 %
+129.677 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.3 %
Comp-engineP10 66.565 · median 79.301 · P90 89.552 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +1.3%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓2. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.333 kr/m² × 77 m² = 6.724.677 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
6.595.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.604 kr./år
Alpha
1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.724.677 kr.
87.333 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.636.420 kr.
86.187 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.794.774 kr.
88.244 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.649 | 6.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.333 | 6.724.677 kr. | +2.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.565 | 5.125.476 kr. | -22.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.301 | 6.106.164 kr. | -7.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 193 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.552 | 6.895.499 kr. | +4.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.481 | 1.500.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år112.716 kr.
Salgspris6.724.677 kr.
Profit (1 års hold)200.973 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.8%
α (alpha)1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år162.612 kr.
Salgspris6.993.664 kr.
Profit (1 års hold)519.856 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år255.064 kr.
Salgspris7.719.929 kr.
Profit (1 års hold)1.338.573 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-53.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.612 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.064 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.570 kr.
= Tx-omkostning41.420 kr.
+ Tilbudspris6.595.000 kr.
= Total investeret6.636.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.724.677 kr.
− Investeret-6.636.420 kr.
= Spread88.257 kr.
÷ Investeret÷ 6.636.420 kr.
= Alpha1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)85.649 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-05normal
5.250.000 kr.68.182 kr./m²
2021-04-09normal
4.200.000 kr.54.545 kr./m²
2015-10-25normal
2.795.000 kr.36.299 kr./m²
2010-03-30family
1.600.000 kr.20.779 kr./m²
2003-09-23normal
1.480.000 kr.19.221 kr./m²
1999-07-02normal
903.241 kr.11.730 kr./m²
1994-06-20normal
413.914 kr.5.376 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.250.000 kr.2024-11-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer12.1% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende treværelses med køkken alrum og altan
Nogle boliger har en særlig evne til at få hverdagen til at hænge sammen. Her begynder det i det store køkken alrum, hvor køkken og stue flyder naturligt sammen og hvor der er plads til både lange middage, venner omkring bordet og de helt almindelige dage. Samtidig bor du på et roligt hjørne lige ved Balders Plads, lidt tilbagetrukket fra Nørrebros puls, men tæt på alt det, der gør kvarteret levende.Indenfor venter en lejlighed, hvor det naturlige samlingspunkt er det store køkken alrum. Køkkene