Udbudspris
4.395.000 kr.
74.492 kr/m²
Vores estimat
4.395.000 kr.
74.492 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.752 · median 68.198 · P90 80.624 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -8%✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 52✓1. sal✓59 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.200 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
74.492 kr./m² · fallback
Investeret
4.423.220 kr.
74.970 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.438.757 kr.
75.233 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.492 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.492 | 4.395.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.752 | 3.525.389 kr. | -19.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.198 | 4.023.671 kr. | -8.4 % | 8 comps same_road_250m, median 40 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.624 | 4.756.845 kr. | +8.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.271 | 960.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år72.240 kr.
Salgspris4.395.000 kr.
Profit (1 års hold)44.020 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år110.472 kr.
Salgspris4.570.800 kr.
Profit (1 års hold)258.052 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år157.638 kr.
Salgspris5.045.460 kr.
Profit (1 års hold)779.878 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-55.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.240 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.472 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)157.638 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.395.000 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-28.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.492 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-23normal
2.700.000 kr.45.763 kr./m²
2015-10-21family
1.450.000 kr.24.576 kr./m²
2006-02-13normal
900.000 kr.15.254 kr./m²
2000-09-02normal
648.401 kr.10.990 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2021-04-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sydvestvendt altan, fængende badeværelse & lækkert køkkenalrum
LEJLIGHED: Lejligheden byder på en imødekommende og velindrettet foyer til deling med naboen. Herfra går man ind i den rummelige entré med flotte panler hvor knagerækker og indbygget skab giver plads til overtøj og opbevaring. Herfra er fordeling, til et stort badeværelse, et veldisponeret soveværelse med indbygget skab og videre til lejlighedens hjerte - det åbne køkken-alrum med den skønne sydvestvendte altan. Værelset byder på god plads til fritstående seng, samt plads til opbevaring eller sk