iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 53, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
71.339 kr/m²
Vores estimat
3.837.431 kr.
68.526 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-157.569 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.6 %
Comp-engineP10 64.000 · median 71.780 · P90 79.483 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.6%✓Comps +1%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.526 kr/m² × 56 m² = 3.837.431 kr.
Ålandsgade 53, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.776 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.837.431 kr.
68.526 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
71.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.882.749 kr.
69.335 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.3393.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.5263.837.431 kr.-3.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.0003.584.019 kr.-10.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median71.7804.019.680 kr.+0.6 %8 comps inden for 250 m, median 32 m væk · high confidence
Comp-engine · P9079.4834.451.063 kr.+11.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.8571.000.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år70.464 kr.
Salgspris3.837.431 kr.
Profit (1 års hold)-112.925 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år104.736 kr.
Salgspris3.990.928 kr.
Profit (1 års hold)74.844 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år179.952 kr.
Salgspris4.405.371 kr.
Profit (1 års hold)564.503 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-43.776 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.464 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.952 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.837.431 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-183.389 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.339 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-13family
1.450.000 kr.25.893 kr./m²
2015-01-09normal
1.375.000 kr.24.554 kr./m²
2007-04-27normal
1.400.000 kr.25.000 kr./m²
2005-04-17family
860.000 kr.15.357 kr./m²
2001-03-29normal
815.000 kr.14.554 kr./m²
2000-01-24normal
700.000 kr.12.500 kr./m²
1997-11-27normal
455.818 kr.8.140 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.375.000 kr.2015-01-09 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2v'er med altan midt på Amagerbro

Midt på Amager, og alligevel tilbagetrukket fra de mest trafikerede strøg, ligger denne velindrettede og velholdte ejerlejlighed. Her får du en funktionel, lys og rummelig bolig med to værelser, et køkken og et badeværelse. Der medfølger selvfølgelig også en altan, som vender mod sydvest og byder på et dejligt udsyn over den rolige gade.Du finder lejligheden på første sal i en klassisk rødstensejendom fra 1940. Afstanden mellem ejendommene skaber luft omkring boligen og giver et godt lysindfald