Udbudspris
6.995.000 kr.
84.277 kr/m²
Vores estimat
7.139.421 kr.
86.017 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.1 %
+144.421 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.4 %
Comp-engineP10 61.217 · median 73.277 · P90 88.026 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·103 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
- ·Seller CAGR 28.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗Comps -13%!α +1.4%✓Sol 95✓2. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.017 kr/m² × 83 m² = 7.139.421 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
103d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.156 kr./år
Alpha
1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.139.421 kr.
86.017 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
84.805 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.240.134 kr.
87.231 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.277 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.017 | 7.139.421 kr. | +2.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.217 | 5.081.052 kr. | -27.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.277 | 6.082.012 kr. | -13.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 193 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.026 | 7.306.118 kr. | +4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.072 | 1.500.000 kr. | -78.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år146.004 kr.
Salgspris7.139.421 kr.
Profit (1 års hold)246.605 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år208.752 kr.
Salgspris7.424.998 kr.
Profit (1 års hold)594.930 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år300.336 kr.
Salgspris8.196.055 kr.
Profit (1 års hold)1.457.572 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-63.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)146.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)300.336 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.139.421 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread100.601 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)84.277 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-21normal
5.450.000 kr.65.663 kr./m²
2018-10-29normal
3.850.000 kr.46.386 kr./m²
2013-06-04normal
2.798.000 kr.33.711 kr./m²
2007-03-28normal
2.850.000 kr.34.337 kr./m²
2005-12-13normal
2.365.000 kr.28.494 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.450.000 kr.2025-05-21 · 1 år siden
Udbudspris implicerer28.3% pa
FMV implicerer31.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Renoveret med omtanke. Beliggende, som de fleste drømmer om.
Lige ved Aksel Møllers Plads og Svømmehalskvarteret finder man denne smukt istandsatte lejlighed, hvor lys, rumfornemmelse og en gennemtænkt planløsning går hånd i hånd.Sælger har gentænkt boligen med fokus på den måde, mange gerne vil bo i dag, med et dejligt køkkenalrum som hjemmets naturlige samlingspunkt, to gode soveværelser og et separat kontor. For nogle vil der endda være mulighed for at skabe et ekstra værelse, alt efter behov.De store vinduespartier inviterer lyset indenfor og understr