← Tilbage til on-market
Borups Alle 113, 1. l
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
5.095.000 kr.
68.851 kr/m²
Vores estimat
5.095.000 kr.
68.851 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 58.391 · median 66.974 · P90 83.642 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Seller CAGR 58.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓1. sal✓74 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.095.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.524 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.095.000 kr.
68.851 kr./m² · fallback
Investeret
5.127.420 kr.
69.289 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.195.930 kr.
70.215 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.851 | 5.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.851 | 5.095.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 58.391 | 4.320.964 kr. | -15.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.974 | 4.956.060 kr. | -2.7 % | 8 comps samme postnummer, median 866 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.642 | 6.189.481 kr. | +21.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.243 | 1.350.000 kr. | -73.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år133.956 kr.
Salgspris5.095.000 kr.
Profit (1 års hold)101.536 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år189.900 kr.
Salgspris5.298.800 kr.
Profit (1 års hold)361.280 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år199.278 kr.
Salgspris5.849.060 kr.
Profit (1 års hold)920.918 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år186.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)242.424 kr.
− Ejerudgifter/år-52.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)133.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.278 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.570 kr.
= Tx-omkostning32.420 kr.
+ Tilbudspris5.095.000 kr.
= Total investeret5.127.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.095.000 kr.
− Investeret-5.127.420 kr.
= Spread-32.420 kr.
÷ Investeret÷ 5.127.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)68.851 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-29normal
3.211.000 kr.43.392 kr./m²
2023-10-29normal
2.770.000 kr.37.432 kr./m²
2015-10-07normal
1.950.000 kr.26.351 kr./m²
2005-03-13normal
1.695.000 kr.22.905 kr./m²
2003-04-28normal
1.120.000 kr.15.135 kr./m²
1999-07-31normal
834.229 kr.11.273 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.211.000 kr.2025-01-29 · 1 år siden
Udbudspris implicerer58.7% pa
FMV implicerer58.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og nyrenoveret 2-værelses lejlighed med stor sydvendt altan, elevator og egen parkering på Frederiksberg
Central 2 værelses lejlighed på Frederiksberg Du får en 2 værelses lejlighed med central placering på Frederiksberg, hvor hverdagen glider let med kort afstand til indkøb, offentlig transport og byliv. Lejligheden fra 1972 fremstår som en velovervejet base med effektiv planløsning. Soveværelset ligger roligt trukket væk fra opholdszonen, og badeværelset har separate zoner til bruseniche og øvrige faciliteter og fremstår moderne og velholdt. Det åbne opholdsrum samler køkken, spiseplads og stue,