← Tilbage til on-market
Birkedommervej 19, 2. tv
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
3.795.000 kr.
64.322 kr/m²
Vores estimat
4.050.253 kr.
68.648 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.7 %
+255.253 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.0 %
Comp-engineP10 57.261 · median 65.544 · P90 77.426 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +2%✓α +6.0%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 87✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.648 kr/m² × 59 m² = 4.050.253 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.168 kr./år
Alpha
6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.050.253 kr.
68.648 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
64.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.112.003 kr.
69.695 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.322 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.648 | 4.050.253 kr. | +6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.261 | 3.378.409 kr. | -11.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.544 | 3.867.076 kr. | +1.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 66 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.426 | 4.568.109 kr. | +20.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.407 | 850.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.3%
α (alpha)6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år88.272 kr.
Salgspris4.050.253 kr.
Profit (1 års hold)318.905 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.4%
α (alpha)6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år126.504 kr.
Salgspris4.212.263 kr.
Profit (1 års hold)519.147 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.9%
α (alpha)6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.1%
= Total afkast27.9%
Gross rental/år269.500 kr.
Salgspris4.649.690 kr.
Profit (1 års hold)1.099.570 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-39.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.500 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.050.253 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread230.633 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha6.0%
Mægler
kr/m² (udbud)64.322 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-23normal
2.490.000 kr.42.203 kr./m²
2016-12-01normal
1.750.000 kr.29.661 kr./m²
2014-08-14normal
1.005.000 kr.17.034 kr./m²
2000-06-28normal
630.000 kr.10.678 kr./m²
1996-06-10normal
335.262 kr.5.682 kr./m²
1992-03-12normal
298.000 kr.5.051 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.490.000 kr.2021-05-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejl. med kommende sydvendt altan
I det levende og mangfoldige Nordvestkvarter venter denne charmerende treværelses ejerlejlighed, hvor den klassiske københavnerstemning møder en veldisponeret planløsning. Her får du tre reelle værelser, fine originale detaljer og ikke mindst udsigten til en kommende sydvendt altan, som bliver en dejlig forlængelse af boligen.Indenfor fordeler lejligheden sig på en god og anvendelig planløsning. Køkkenet er indrettet med god arbejdsplads og rigeligt med opbevaring og her er også gjort plads til