Teglholmsgade 64, 6. tv

2450 København SV · nybolig · Nybolig Sydhavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

8.195.000 kr.

81.950 kr/m²

Vores estimat

8.195.000 kr.

81.950 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

50/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2014)
·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-B bydel (vesterbro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Seller CAGR 15.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100✓Nybyg 2014

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

100 m²

Værelser

Byggeår

2014

Udbudspris

8.195.000 kr.

Dage på markedet

18d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.673 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 60.168 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.195.000 kr.

81.950 kr./m² · fallback

Investeret

8.246.020 kr.

82.460 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.317.080 kr.

83.171 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	81.950	8.195.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	81.950	8.195.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	26.500	2.650.000 kr.	-67.7 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.5%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast1.5%

Gross rental/år173.832 kr.

Salgspris8.195.000 kr.

Profit (1 års hold)122.812 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.3%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.0%

= Total afkast6.3%

Gross rental/år244.032 kr.

Salgspris8.522.800 kr.

Profit (1 års hold)520.812 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.7%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.5%

= Total afkast17.7%

Gross rental/år286.124 kr.

Salgspris9.407.860 kr.

Profit (1 års hold)1.447.964 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år488.516 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-73.277 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.

= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (100) × 12 mdr

= Langtidsleje/år234.000 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)304.200 kr.

− Ejerudgifter/år-60.168 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.832 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)244.032 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.124 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.195.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+49.170 kr.

= Tx-omkostning51.020 kr.

+ Tilbudspris8.195.000 kr.

= Total investeret8.246.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.195.000 kr.

− Investeret-8.246.020 kr.

= Spread-51.020 kr.

÷ Investeret÷ 8.246.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)81.950 kr.

MæglerNybolig Sydhavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-11-06normal

6.100.000 kr.61.000 kr./m²

2020-01-21normal

4.495.000 kr.44.950 kr./m²

2014-03-31normal

3.345.000 kr.33.450 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

6.100.000 kr.2024-11-06 · 2 år siden

Udbudspris implicerer15.9% pa

FMV implicerer15.9% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjældent udbudt penthouse lejlighed med sublim udsigt!

Hvis I af og til fantaserer om at bo med udsigt over vand og skov, så er det måske denne lyse penthouselejlighed på Teglholmen, I skal se nærmere på. Når I rykker ind i den indbydende bolig øverst oppe på sjette sal, er det nemlig præcis sådan en udsigt, der følger med. Herfra kan I spejde langt over havnefronten og Amager Fælled på den anden side af vandet. Dertil får I glæde af et velholdt og velindrettet hjem, suppleret af en stor, solrig altan.Det er synet af en pæn, moderne ejendom fra 2014