Udbudspris
3.995.000 kr.
64.435 kr/m²
Vores estimat
3.932.234 kr.
63.423 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.6 %
-62.766 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.2 %
Comp-engineP10 56.601 · median 62.978 · P90 70.737 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -2.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.423 kr/m² × 62 m² = 3.932.234 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.904 kr./år
Alpha
-2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.932.234 kr.
63.423 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
64.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.996.978 kr.
64.467 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.435 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.423 | 3.932.234 kr. | -1.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.601 | 3.509.242 kr. | -12.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.978 | 3.904.633 kr. | -2.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 272 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.737 | 4.385.675 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.935 | 1.050.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.0%
α (alpha)-2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år90.576 kr.
Salgspris3.932.234 kr.
Profit (1 års hold)1.990 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-2.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år128.520 kr.
Salgspris4.089.523 kr.
Profit (1 års hold)197.223 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.8%
α (alpha)-2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.2%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år288.010 kr.
Salgspris4.514.205 kr.
Profit (1 års hold)781.394 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-35.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.010 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.932.234 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-88.586 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-2.2%
Mægler
kr/m² (udbud)64.435 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-18normal
3.050.000 kr.49.194 kr./m²
2018-02-06normal
2.300.000 kr.37.097 kr./m²
2005-08-11normal
1.695.000 kr.27.339 kr./m²
1998-11-09normal
580.000 kr.9.355 kr./m²
1996-02-21normal
382.000 kr.6.161 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2024-11-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.4% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig toværelses lejlighed med 2 altaner og udsigt til Øresund
Lejligheden På øverste etage i en veldrevet rødstensejendom udbydes denne velindrettede 2-værelses lejlighed med en attraktiv beliggenhed tæt på Amagerbrogade og med frit udsyn over Amager.Lejligheden rummer entré, køkken-alrum, stue, soveværelse samt badeværelse med separat bruseniche. Planløsningen er klassisk og funktionel og egner sig både til singlen, parret eller to studerende, der ønsker at dele bolig.Boligen er løbende opdateret med flere moderne løsninger,