Udbudspris
4.995.000 kr.
79.286 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
79.286 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 67.219 · median 78.647 · P90 83.071 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1976✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 63✓1. sal✓63 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1976
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.356 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
79.286 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
79.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.070.571 kr.
80.485 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.286 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.286 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 67.219 | 4.234.802 kr. | -15.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.647 | 4.954.750 kr. | -0.8 % | 8 comps samme postnummer, median 1298 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.071 | 5.233.443 kr. | +4.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.350.000 kr. | -73.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år107.844 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)76.024 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år153.204 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)321.184 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år191.697 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)899.137 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-43.356 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.697 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.286 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-22family
2.500.000 kr.39.683 kr./m²
2019-10-30normal
2.475.000 kr.39.286 kr./m²
2015-04-17normal
2.100.000 kr.33.333 kr./m²
2012-11-09normal
1.520.000 kr.24.127 kr./m²
2002-06-10normal
1.067.243 kr.16.940 kr./m²
2000-07-26family
520.000 kr.8.254 kr./m²
1997-11-11normal
542.000 kr.8.603 kr./m²
1994-03-23normal
414.670 kr.6.582 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2019-10-30 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn og yderst lys lejlighed med stor altan, brugsret til privat parkeringsplads
Velkommen til denne attraktive lejlighed i hjertet af Østerbro – med en sjælden kombination af stor solrig altan, brugsret til egen private parkeringsplads i kælderen og en beliggenhed i et af bydelens mest eftertragtede kvarterer. Lejligheden fremstår i flot og velholdt stand med en gennemtænkt planløsning.Det lyse køkken har vindue mod den rolige Petersborgvej og fremstår både pænt og funktionelt. Den rummelige stue har et skønt lysindfald og direkte udgang til den store altan, hvor solen kan