iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørre Voldgade 24, 3. tv

1358 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
89.226 kr/m²
Vores estimat
7.090.639 kr.
84.412 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-404.361 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 70.115 · median 79.980 · P90 91.089 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -10%✗α -6.0%✓Klassisk 1812✓3. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.412 kr/m² × 84 m² = 7.090.639 kr.
Nørre Voldgade 24, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1812
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.168 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.090.639 kr.
84.412 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
89.784 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.201.174 kr.
85.728 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.2267.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.4127.090.639 kr.-5.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.1155.889.625 kr.-21.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.9806.718.320 kr.-10.4 %8 comps inden for 500 m, median 218 m væk · high confidence
Comp-engine · P9091.0897.651.486 kr.+2.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.4052.050.000 kr.-72.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.9%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år155.592 kr.
Salgspris7.090.639 kr.
Profit (1 års hold)-295.589 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.0%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år222.120 kr.
Salgspris7.374.265 kr.
Profit (1 års hold)54.565 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.4%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år349.128 kr.
Salgspris8.140.054 kr.
Profit (1 års hold)947.362 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-66.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.592 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)222.120 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)349.128 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.090.639 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-451.181 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-6.0%

Mægler

kr/m² (udbud)89.226 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-12-02normal
4.630.000 kr.55.119 kr./m²
2017-02-03normal
4.150.000 kr.49.405 kr./m²
2013-08-06normal
2.925.000 kr.34.821 kr./m²
2011-10-10normal
2.510.000 kr.29.881 kr./m²
2010-06-22normal
1.292.000 kr.15.381 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.630.000 kr.2020-12-02 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 3V med udsigt til Ørstedsparken

Med Ørstedsparken som genbo og Latinerkvarterets pulserende byliv lige uden for døren kan du nu erhverve dig denne særdeles indbydende treværelses ejerlejlighed. Her får du en bolig, hvor den centrale beliggenhed går hånd i hånd med grønne omgivelser og en planløsning, der giver plads til både hverdagsliv og hjemlig hygge.Indenfor venter et stort køkken alrum og to reelle værelser samt et rummeligt badeværelse. Køkkenet står skarpt i hvidt med god opbevaringsplads og elegant integrerede hvidevar