Blågårdsgade 2, 5. tv

2200 København N · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København

Åbn pitch-view

Udbudspris

12.995.000 kr.

86.060 kr/m²

Vores estimat

11.803.861 kr.

78.171 kr/m²

Udbudt over estimat

-9.2 %

-1.191.139 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -9.7 %

Comp-engineP10 55.782 · median 75.123 · P90 92.366 kr/m²6 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt

Top-pick score

50/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet20/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Ældre charme (byggeår 1885)
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·α -9.7% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 2

✗α -9.7%✗151 m² for stor!Comps usikre (6)✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1885✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.171 kr/m² × 151 m² = 11.803.861 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

151 m²

Værelser

Byggeår

1885

Udbudspris

12.995.000 kr.

Dage på markedet

17d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 95.496 kr./år

Alpha

-9.7%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

11.803.861 kr.

78.171 kr./m² · XGBoost

Investeret

13.074.820 kr.

86.588 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

11.960.910 kr.

79.211 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	86.060	12.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	78.171	11.803.861 kr.	-9.2 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	55.782	8.423.070 kr.	-35.2 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	75.123	11.343.582 kr.	-12.7 %	6 comps inden for 1 km, median 833 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	92.366	13.947.223 kr.	+7.3 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	18.543	2.800.000 kr.	-78.5 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-8.0%

α (alpha)-9.7%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast-8.0%

Gross rental/år230.664 kr.

Salgspris11.803.861 kr.

Profit (1 års hold)-1.040.295 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-3.2%

α (alpha)-9.7%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast-3.2%

Gross rental/år328.512 kr.

Salgspris12.276.015 kr.

Profit (1 års hold)-470.293 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

6.7%

α (alpha)-9.7%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield1.6%

= Total afkast6.7%

Gross rental/år213.172 kr.

Salgspris13.550.832 kr.

Profit (1 års hold)689.184 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (151) × 12 mdr

= Langtidsleje/år326.160 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)424.008 kr.

− Ejerudgifter/år-95.496 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)230.664 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)328.512 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.172 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+77.970 kr.

= Tx-omkostning79.820 kr.

+ Tilbudspris12.995.000 kr.

= Total investeret13.074.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.803.861 kr.

− Investeret-13.074.820 kr.

= Spread-1.270.959 kr.

÷ Investeret÷ 13.074.820 kr.

= Alpha-9.7%

Mægler

kr/m² (udbud)86.060 kr.

MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København

Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2018-06-01normal

6.700.000 kr.44.371 kr./m²

2018-01-19normal

1.137.931 kr.7.536 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

6.700.000 kr.2018-06-01 · 8 år siden

Udbudspris implicerer8.6% pa

FMV implicerer7.3% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Elegant metropol penthouse med lysende altan over Blågårds mangfoldige hjerte...

151 m2 selvsikker taglejlighed, øverst i den historiske ejendom, lige dér hvor Københavns internationale vibe bliver stærkest, og omfavner med lys, karakter og livsglæde. Blågårdsgade er lokal og verdensvendt på samme tid: en varm mosaik af generationer og nationaliteter der sidder afslappet uden for caféer og vinbarer. Alskens kulturoplevelser og små butikker ligger få skridt fra opgangen. Dén stemning … er vi i New York, Barcelona eller Paris? Næ, endnu bedre: egen københavnsk adresse næsten på bredden af Søerne. Højt over pulsen, helt tæt på roen Den gedigent ombyggede og skærmede sydvest vendte altan med stort lysindfald til åben himmel, skuer ud over byen og kirkens katolske tårne, mens tre sammenhængende gårde nede skaber et frodigt grønt åndehul. Lejligheden bryster sig af to opgange: den herskabelige facade mod Nørrebrogade, den afslappede mod Blågårdsgades lettere rytme. Bohème-vibe, ja, men generøst drysset med luksuøs komfort og æstetik i en total renoveret lejlighed. Nye Dinesen-gulve løber gennem rummene, radiatorernes spejle spreder lyset, mens en glasvæg åbner stuen til gæsternes og værternes livlige samtale. Luk vinduerne, og her bliver helt, helt stille, for der er isoleret i topkvalitet, og loftintegreret elektronisk styret klima- og luftrensning forsøder hver eneste dag året rundt. Fra lindeallé til en pot-au-feu af liv og kultur Engang lå Blågård Slot med sit blå skifertag her i lindetræernes grønne omgivelser, og her blev Danmarks første seminarium grundlagt i 1790. Allerede dengang samlede kvarteret mennesker med forskellige sind, erfaringer og perspektiver. Den ånd lever videre i gaden, som har fulgt tiden og i dag surrer af imødekommende kreativitet, ungdom og nysgerrighed. Om morgenen tripper man letfodet ned ad trapperne til den dags yndlingsbager og morgenkaffe, om aftenen på cykelturen hjem fra dagens københavnske oplevelser klædes man i skæret fra en perlekrans af lys. Alt nås på få minutter.