Glentevej 10, 3. 9

2400 København NV · home · home Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view

Udbudspris

3.095.000 kr.

73.690 kr/m²

Vores estimat

3.095.000 kr.

73.690 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.7 %

Top-pick score

62/ 100

B — solid

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2014)
·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.7%!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2014✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

42 m²

Værelser

Byggeår

2014

Udbudspris

3.095.000 kr.

Dage på markedet

72d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 25.752 kr./år

Alpha

-0.7%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.095.000 kr.

73.690 kr./m² · fallback

Investeret

3.115.420 kr.

74.177 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.139.282 kr.

74.745 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	73.690	3.095.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	73.690	3.095.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	20.714	870.000 kr.	-71.9 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.4%

α (alpha)-0.7%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast1.4%

Gross rental/år64.968 kr.

Salgspris3.095.000 kr.

Profit (1 års hold)44.548 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.3%

α (alpha)-0.7%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.0%

= Total afkast6.3%

Gross rental/år92.184 kr.

Salgspris3.218.800 kr.

Profit (1 års hold)195.564 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

20.1%

α (alpha)-0.7%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield6.0%

= Total afkast20.1%

Gross rental/år187.086 kr.

Salgspris3.553.060 kr.

Profit (1 års hold)624.726 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (42) × 12 mdr

= Langtidsleje/år90.720 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)117.936 kr.

− Ejerudgifter/år-25.752 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)64.968 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)92.184 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.086 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.095.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+18.570 kr.

= Tx-omkostning20.420 kr.

+ Tilbudspris3.095.000 kr.

= Total investeret3.115.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.095.000 kr.

− Investeret-3.115.420 kr.

= Spread-20.420 kr.

÷ Investeret÷ 3.115.420 kr.

= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)73.690 kr.

Mæglerhome Nordvest - Emdrup

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-06-04normal

27.500.000 kr.654.762 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

27.500.000 kr.2024-06-04 · 2 år siden

Udbudspris implicerer-66.5% pa

FMV implicerer-66.5% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

PERFEKT STUDIELEJLIGHED ELLER UDLEJNINGSCASE I DET POPULÆRE FUGLEKVARTER MED GOD PLANLØSNING, ELEVATOR, GODE UDEAREALER

Drømmer du om din egen base midt i København? Så er denne lyse og veludnyttede lejlighed i det populære Fuglekvarter et oplagt valg. Her får du 42 m² med moderne indretning, elevator lige ved hoveddøren og en beliggenhed tæt på alt det, byen har at byde på.Du træder ind i en indbydende entré med praktisk indbygget skabsplads. Boligen er gennemtænkt udnyttet med et opholdsrum, hvor der er plads til både sofa og spiseplads. Det stilrene badeværelse har separat bruseniche, og det funktionelle køkke