← Tilbage til on-market
Bodenhoffs Plads 10, 1. tv
1430 København K · estate · Estate City & Christianshavn
Udbudspris
8.495.000 kr.
101.131 kr/m²
Vores estimat
7.852.001 kr.
93.476 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.6 %
-642.999 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.1 %
Comp-engineP10 72.980 · median 92.505 · P90 100.533 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.1%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1901✓Sol 84✓1. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.476 kr/m² × 84 m² = 7.852.001 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.032 kr./år
Alpha
-8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.852.001 kr.
93.476 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
101.760 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.951.172 kr.
94.657 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.131 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.476 | 7.852.001 kr. | -7.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.980 | 6.130.293 kr. | -27.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.505 | 7.770.421 kr. | -8.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 622 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.533 | 8.444.764 kr. | -0.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.214 | 1.950.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.4%
α (alpha)-8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år148.728 kr.
Salgspris7.852.001 kr.
Profit (1 års hold)-547.091 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-8.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år215.256 kr.
Salgspris8.166.081 kr.
Profit (1 års hold)-166.483 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år420.572 kr.
Salgspris9.014.097 kr.
Profit (1 års hold)886.849 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-73.032 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.728 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.256 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)420.572 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.852.001 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-695.819 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-8.1%
Mægler
kr/m² (udbud)101.131 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-13normal
5.350.000 kr.63.690 kr./m²
2015-01-27normal
2.500.000 kr.29.762 kr./m²
2011-01-22normal
1.975.000 kr.23.512 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.350.000 kr.2022-02-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.3% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Christianshavn når det er bedst
Fantastisk hjørnelejlighed med solrig altan på Christianshavn Charmerende byliv, skønne lysindfald og en solrig altan – velkommen til en lille perle på Christianshavn!Centralt på Christianshavn, men dejligt tilbagetrukket fra byens puls, finder du denne indbydende hjørnelejlighed med masser af muligheder. Her får du en bolig, der passer perfekt til det voksne par, den lille børnefamilie eller som forældrekøb med mulighed for delebolig. Kort sagt: Her er plads til flere boligdrømme.Lejligheden b