Udbudspris
7.995.000 kr.
82.423 kr/m²
Vores estimat
7.609.916 kr.
78.453 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.8 %
-385.084 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.4 %
Comp-engineP10 60.558 · median 87.379 · P90 97.917 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -5.4%✓Comps +6%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.453 kr/m² × 97 m² = 7.609.916 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.816 kr./år
Alpha
-5.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.609.916 kr.
78.453 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
82.936 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.760.129 kr.
80.001 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.423 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.453 | 7.609.916 kr. | -4.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.558 | 5.874.079 kr. | -26.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.379 | 8.475.784 kr. | +6.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 245 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.917 | 9.497.981 kr. | +18.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.196 | 2.250.000 kr. | -71.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.9%
α (alpha)-5.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.9%
Gross rental/år198.624 kr.
Salgspris7.609.916 kr.
Profit (1 års hold)-236.280 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-5.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år271.956 kr.
Salgspris7.914.313 kr.
Profit (1 års hold)141.449 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.3%
α (alpha)-5.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år317.676 kr.
Salgspris8.736.184 kr.
Profit (1 års hold)1.009.040 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)317.772 kr.
− Ejerudgifter/år-45.816 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)271.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.676 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.609.916 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-434.904 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-5.4%
Mægler
kr/m² (udbud)82.423 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-10-08normal
3.850.000 kr.39.691 kr./m²
2009-03-28normal
664.708 kr.6.853 kr./m²
2006-05-11normal
2.750.000 kr.28.351 kr./m²
2000-05-31normal
1.192.170 kr.12.290 kr./m²
1999-02-24normal
451.717 kr.4.657 kr./m²
1998-02-19normal
415.000 kr.4.278 kr./m²
1996-11-29normal
808.345 kr.8.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.850.000 kr.2018-10-08 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig & smuk lejlighed med solrig altan
Med herskabelige detaljer, en stor karnap og en solvendt altan er denne lejlighed essensen af alt det, de fleste tænker på, når de drømmer om en københavnerlejlighed. Det sjove er bare, at den ikke ligger i København. For vi befinder os nemlig centralt på Frederiksberg – byen i byen – og dem, der ved det, ved, at det er noget helt andet.Selvfølgelig er der kort til Indre By og brokvarterene. Du kan gå til blandt andet Søerne og Assistens Kirkegård på kun ti minutter, og der er godt 600 meter til