FMV fra iBuyReal AVM· 73.522 kr/m² × 61 m² = 4.484.812 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1893
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
118d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.424 kr./år
Alpha
-10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.484.812 kr.
XGBoost prediction
Investeret
5.026.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.554.610 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.8%
α (alpha)-10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år98.976 kr.
Salgspris4.484.812 kr.
Profit (1 års hold)-443.032 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-10.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år142.896 kr.
Salgspris4.798.749 kr.
Profit (1 års hold)-85.175 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.8%
α (alpha)-10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år187.629 kr.
Salgspris5.148.564 kr.
Profit (1 års hold)309.373 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.320 kr.
− Ejerudgifter/år-47.424 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.976 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.896 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.629 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.484.812 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-542.008 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-10.8%
Mægler
kr/m² (udbud)81.885 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro ApS
Typelokalbolig
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed i Komponistkvarteret i to etager
Lejlighed i Komponistkvarteret i to etager Det er et væld af fine detaljer og masser af elegance, der møder jer i denne nydelige og sjældent udbudte lejlighed i Komponistkvarteret på Østerbro. Beliggenheden er forrygende med fred og ro og gåafstand til snart sagt alt, mens lejlighedens hyggelige indretning på tværs af to etager understreger den særlige charme. Den patinerede facade slår tonen an, og inden døre på anden sal er stilen tilsvarende nydelig. Stue og køkken er arrangeret i åben forbin