iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Møllers Allé 98, 6. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.245.000 kr.
66.328 kr/m²
Vores estimat
4.303.923 kr.
67.249 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.4 %
+58.923 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 58.025 · median 65.514 · P90 74.769 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2018)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -1%!α +0.7%✓6. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018✓64 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.249 kr/m² × 64 m² = 4.303.923 kr.
C.F. Møllers Allé 98, 6. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
4.245.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.544 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.303.923 kr.
67.249 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.272.320 kr.
66.755 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.373.846 kr.
68.341 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris66.3284.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.2494.303.923 kr.+1.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.0253.713.605 kr.-12.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.5144.192.868 kr.-1.2 %8 comps same_road_250m, median 70 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.7694.785.234 kr.+12.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.0941.350.000 kr.-68.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år98.016 kr.
Salgspris4.303.923 kr.
Profit (1 års hold)129.619 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år137.184 kr.
Salgspris4.476.080 kr.
Profit (1 års hold)340.944 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år228.754 kr.
Salgspris4.940.904 kr.
Profit (1 års hold)897.337 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-32.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.016 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.184 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)228.754 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.470 kr.
= Tx-omkostning27.320 kr.
+ Tilbudspris4.245.000 kr.
= Total investeret4.272.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.303.923 kr.
− Investeret-4.272.320 kr.
= Spread31.603 kr.
÷ Investeret÷ 4.272.320 kr.
= Alpha0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)66.328 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-06normal
11.160.000 kr.174.375 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
11.160.000 kr.2024-06-06 · 2 år siden
Udbudspris implicerer-38.3% pa
FMV implicerer-37.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med altan centralt i attraktive Ørestad

Velkommen til denne indflytningsklare ejerlejlighed på 64 m², hvor moderne arkitektur, funktionel indretning og et skønt lysindfald går op i en højere enhed. Boligen er opført i 2018 og byder på en gennemtænkt planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt. De store vinduespartier skaber en lys og indbydende atmosfære, mens den attraktive beliggenhed i Ørestad gør lejligheden oplagt til både singlen, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en nem og moderne hverdag.Lejlighedens