Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Fresh handelsdata (2024)
Red flags
- ·α -9.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.6%✓6. sal✓Nybyg 2018✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.872 kr/m² × 64 m² = 4.087.822 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.544 kr./år
Alpha
-9.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.087.822 kr.
63.872 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
70.685 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.159.034 kr.
64.985 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
70.234 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.087.822 kr.
63.872 kr./m²
-9.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
21.094 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-9.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år98.016 kr.
Salgspris4.087.822 kr.
Profit (1 års hold)-337.982 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-9.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år137.184 kr.
Salgspris4.373.970 kr.
Profit (1 års hold)-12.666 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.2%
α (alpha)-9.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år228.754 kr.
Salgspris4.692.820 kr.
Profit (1 års hold)397.753 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-32.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.016 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.184 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)228.754 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.087.822 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-435.998 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-9.6%
Mægler
kr/m² (udbud)70.234 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-06normal
11.160.000 kr.174.375 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
11.160.000 kr.2024-06-06 · 2 år siden
Udbudspris implicerer-36.5% pa
FMV implicerer-39.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med altan centralt i attraktive Ørestad
Velkommen til denne indflytningsklare ejerlejlighed på 64 m², hvor moderne arkitektur, funktionel indretning og et skønt lysindfald går op i en højere enhed. Boligen er opført i 2018 og byder på en gennemtænkt planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter optimalt. De store vinduespartier skaber en lys og indbydende atmosfære, mens den attraktive beliggenhed i Ørestad gør lejligheden oplagt til både singlen, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en nem og moderne hverdag.Lejlighedens