iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 91, 6. th

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
62.438 kr/m²
Vores estimat
4.906.402 kr.
61.330 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.8 %
-88.598 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 54.673 · median 56.710 · P90 67.872 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 17.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -9%α -2.4%6. salSol 9580 m² sweetBygget 2005AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.330 kr/m² × 80 m² = 4.906.402 kr.
Edvard Thomsens Vej 91, 6. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.376 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.906.402 kr.
61.330 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
62.835 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.996.398 kr.
62.455 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.4384.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM61.3304.906.402 kr.-1.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1054.6734.373.846 kr.-12.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median56.7104.536.800 kr.-9.2 %8 comps inden for 250 m, median 124 m væk · high confidence
Comp-engine · P9067.8725.429.790 kr.+8.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering20.0001.600.000 kr.-68.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.0%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år121.824 kr.
Salgspris4.906.402 kr.
Profit (1 års hold)1.406 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år170.784 kr.
Salgspris5.102.658 kr.
Profit (1 års hold)246.622 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år282.538 kr.
Salgspris5.632.549 kr.
Profit (1 års hold)888.267 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-41.376 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.824 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.538 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.906.402 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-120.418 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)62.438 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-10-29normal
3.630.000 kr.45.375 kr./m²
2023-03-31normal
2.995.000 kr.37.438 kr./m²
2016-03-12normal
2.400.000 kr.30.000 kr./m²
2005-08-22normal
2.020.000 kr.25.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.630.000 kr.2024-10-29 · 2 år siden
Udbudspris implicerer17.3% pa
FMV implicerer16.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv 3V'er med stilrene detaljer og 2 altaner

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Her er lejligheden til dig, der ikke vil gå på kompromis med hverken æstetik, beliggenhed eller boligkvalitet. Højt placeret på 6. sal midt i attraktive Ørestad City venter denne ekstremt indbydende og gennemførte 3-værelses lejlighed, hvor smukke materialevalg, en elegant indretning og et fantastisk lysindfald går op i en højere enhed. Allerede ved første øjekast mærker man, at dette er en bolig ud over det sædvanlige. De smukke sildebensgulve løber gennem boligens opholdsrum og tilfører varme, karakter og et eksklusivt udtryk, mens den lyse og stilrene indretning skaber en elegant rød tråd fra rum til rum. Her er kælet for detaljerne – og resultatet er en bolig, der både føles moderne, eksklusiv og utrolig hjemlig. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store og imponerende køkken-alrum, hvor køkken, spiseplads og opholdsstue smelter elegant sammen. Køkkenet fremstår minimalistisk og eksklusivt med elegante, lyse fronter, smuk bordplade og raffinerede messingdetaljer, der giver rummet et sofistikeret og næsten hotelagtigt udtryk. De mange skabe giver samtidig masser af opbevaringsplads, og naturligvis er køkkenet fuldt udstyret med integrerede hårde hvidevarer. De store vinduespartier på flere sider lader dagslyset strømme ind og giver alrummet en helt særlig lethed og atmosfære. Samtidig åbner boligen sig mod hele to altaner, som giver en fantastisk forlængelse af opholdsrummet i sommerhalvåret. Her kan morgenkaffen, et glas vin eller de lange sommeraftener nydes højt over området med skønne, grønne kig og en imponerende udsigt over Ørestad og omgivelserne. Soveværelset er ligeledes noget særligt. Et lyst og roligt rum med god plads til dobbeltseng og opbevaring samt store vinduespartier, der giver både udsigt og masser af dagslys. Hertil kommer lejlighedens ekstra værelse, som i dag er indrettet med masser af personlighed og fungerer perfekt som børneværelse, kontor eller gæsteværelse. Badeværelset fortsætter boligens gennemførte stil. Her får I et elegant og tidløst badeværelsesmiljø med separat bruseniche, gulvvarme og egen vaskesøjle. De lyse flader kombineret med de smukke messingdetaljer giver rummet et eksklusivt og helstøbt udtryk, som harmonerer perfekt med resten af lejligheden Entréen er praktisk og veldisponeret med indbyggede skabe, så overtøj og sko nemt kan gemmes væk. Det understreger blot boligens generelle indtryk: Her er ikke alene tænkt på æstetikken – funktionaliteten er mindst lige så vellykket. Og beliggenheden? Den bliver næsten ikke mere bekvem. På Edvard Thomsens Vej bor I midt i hjertet af Ørestad City med alt til hverdagen inden for ganske få minutter. Fields, dagligvareindkøb, caféer, restauranter, skole, institutioner og grønne områder ligger lige i nærheden, mens metroen hurtigt forbinder jer med resten af København. På omkring 10 minutter kan I stå i Indre By, og lufthavnen nås ligeledes på få minutter