iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Tønnesvej 8, 2. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.845.000 kr.
62.016 kr/m²
Vores estimat
3.811.063 kr.
61.469 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-33.937 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 56.488 · median 59.076 · P90 67.366 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -1.5%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.469 kr/m² × 62 m² = 3.811.063 kr.
Tønnesvej 8, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
3.845.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.040 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.811.063 kr.
61.469 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.869.920 kr.
62.418 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.865.460 kr.
62.346 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.0163.845.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM61.4693.811.063 kr.-0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.4883.502.261 kr.-8.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.0763.662.701 kr.-4.7 %8 comps inden for 250 m, median 62 m væk · high confidence
Comp-engine · P9067.3664.176.687 kr.+8.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.9351.050.000 kr.-72.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år79.440 kr.
Salgspris3.811.063 kr.
Profit (1 års hold)20.583 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år117.384 kr.
Salgspris3.963.506 kr.
Profit (1 års hold)210.970 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.2%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år276.874 kr.
Salgspris4.375.100 kr.
Profit (1 års hold)782.054 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-47.040 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.384 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.874 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.845.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.845.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.845.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.070 kr.
= Tx-omkostning24.920 kr.
+ Tilbudspris3.845.000 kr.
= Total investeret3.869.920 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.811.063 kr.
− Investeret-3.869.920 kr.
= Spread-58.857 kr.
÷ Investeret÷ 3.869.920 kr.
= Alpha-1.5%

Mægler

kr/m² (udbud)62.016 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-02-14normal
2.075.000 kr.33.468 kr./m²
2007-10-21normal
1.500.000 kr.24.194 kr./m²
2005-06-22normal
1.425.000 kr.22.984 kr./m²
2003-03-06normal
1.095.000 kr.17.661 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.075.000 kr.2020-02-14 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 3-værelses med altan på Amager

På Tønnesvej 8, 2. th. ligger denne hyggelige og veldisponerede 3-værelses lejlighed på 62 kvm. Her får du en bolig, der er nem at indrette og rar at være i - med tre gode rum, separat køkken og en stor altan, der inviterer til at rykke hverdagen udenfor, når vejret er til det.Stuen er lejlighedens naturlige samlingspunkt. Her er god plads til både spisebord og sofa, og det brede vinduesparti giver et dejligt lys og frit kig til himlen, trætoppe og de omkringliggende villaer. Fra stuen og altane