iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Østbanegade 41, 1. 4

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.695.000 kr.
82.368 kr/m²
Vores estimat
4.599.467 kr.
80.692 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.0 %
-95.533 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.7 %
Comp-engineP10 73.639 · median 82.782 · P90 94.079 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
  • ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.7%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1931✓Sol 79✓1. sal✓57 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.692 kr/m² × 57 m² = 4.599.467 kr.
Østbanegade 41, 1. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.616 kr./år
Alpha
-2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.599.467 kr.
80.692 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
82.895 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.664.812 kr.
81.839 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.3684.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.6924.599.467 kr.-2.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.6394.197.437 kr.-10.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median82.7824.718.572 kr.+0.5 %8 comps samme postnummer, median 650 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9094.0795.362.503 kr.+14.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.9301.250.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år95.184 kr.
Salgspris4.599.467 kr.
Profit (1 års hold)-30.369 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.2%
α (alpha)-2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år136.224 kr.
Salgspris4.783.446 kr.
Profit (1 års hold)194.650 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.2%
α (alpha)-2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast16.2%
Gross rental/år193.437 kr.
Salgspris5.280.188 kr.
Profit (1 års hold)748.605 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.840 kr.
− Ejerudgifter/år-41.616 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.184 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.437 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.599.467 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-125.553 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-2.7%

Mægler

kr/m² (udbud)82.368 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2003-12-18normal
1.125.000 kr.19.737 kr./m²
2002-07-08normal
1.000.000 kr.17.544 kr./m²
1998-08-23normal
709.110 kr.12.441 kr./m²
1996-08-19normal
468.000 kr.8.211 kr./m²
1994-01-05normal
393.000 kr.6.895 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.125.000 kr.2003-12-18 · 23 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende to-værelses på indre Østerbro, med rummeligt køkkenalrum

På Østbanegade 41, 1. 4., får I en indbydende toværelses lejlighed, hvor et stort køkkenalrum giver hverdagen et dejligt samlingssted. Boligen ligger på første sal med store vinduespartier, der giver et dejligt lysindfald i hele boligen. Velholdte plankegulve, stuk og roset føjer elegance til rummene og understreger lejlighedens klassiske Østerbro-karakter.Det velholdte køkken har en køkkenø, som giver ekstra arbejdsplads og et oplagt sted at samles under madlavningen. Køkkenet er desuden udstyr