iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nyhavn 31E, 4.

1051 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.995.000 kr.
93.698 kr/m²
Vores estimat
8.995.000 kr.
93.698 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet17/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nyhavn 31E, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 86.916 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
93.698 kr./m² · fallback
Investeret
9.050.820 kr.
94.279 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.105.044 kr.
94.844 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.6988.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.6988.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år166.524 kr.
Salgspris8.995.000 kr.
Profit (1 års hold)110.704 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år242.556 kr.
Salgspris9.354.800 kr.
Profit (1 års hold)546.536 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år406.688 kr.
Salgspris10.326.260 kr.
Profit (1 års hold)1.682.128 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år253.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)329.472 kr.
− Ejerudgifter/år-86.916 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.524 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.556 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)406.688 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.995.000 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-55.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.698 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Nyhavn, når det passer - Uden bopælspligt

Der findes det Nyhavn, alle kender – og så findes der det Nyhavn, man først opdager, når man bor her. Bag de ikoniske facader og inde i et stemningsfuldt gårdmiljø ligger Nyhavn 31E, tilbagetrukket fra livet langs kajen. Her tager elevatoren jer op til 4. sal, hvor en lys lejlighed og en overraskende ro venter midt i byen.Indenfor åbner boligen sig omkring det lange opholdsrum, hvor køkken, spiseplads og stue hænger naturligt sammen. Lyset finder vej ind gennem vinduerne, og her er plads til, at