Carl Bernhards Vej 13B, 4. 63
1817 Frederiksberg C · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 12.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.098 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.098 | 4.595.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 64.846 | 3.307.144 kr. | -28.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.474 | 4.104.178 kr. | -10.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 234 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.846 | 4.429.147 kr. | -3.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.510 | 1.250.000 kr. | -72.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2-værelses med køkkenalrum, fantastisk lysindfald og sydvendt altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Her får du en centralt beliggende, indflytningsklar lejlighed, hvor en gennemtænkt planløsning har skabt en moderne og åben 2-værelses lejlighed. Lejligheden ligger på 4. sal, hvilket sammen med de nye store vinduer giver et fantastisk lysindfald og en dejlig fornemmelse af luft og udsyn. Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkkenalrum, hvor køkken og opholdsrum er forenet i én indbydende og funktionel løsning. Køkkenet er opdateret med god plads til både ovn og opvaskemaskine, mens det åbne opholdsrum giver fine muligheder for både spiseplads, sofa og afslapning. Herfra er der direkte udgang til den solrige, sydvendte altan, der fungerer som en naturlig forlængelse af lejligheden og byder på et frit udsyn over området og mod Carlsberg Byen samt en god følelse af ro og privatliv. Fra entréen er der adgang til det godt udnyttede soveværelse samt lejlighedens velholdte badeværelse. Entréen byder desuden på god skabsplads eller mulighed for at indrette en mindre kontorplads. Lejligheden har en yderst central, men samtidig rolig beliggenhed midt mellem Frederiksberg Allé og Vesterbrogade. Her er kort afstand til metro, caféer, specialbutikker og Frederiksberg Have, mens Vesterbros levende byliv, bagerier og restauranter ligeledes ligger inden for gåafstand. En beliggenhed, hvor det bedste fra Frederiksberg og Vesterbro mødes. Ejendommen er løbende vedligeholdt og byder på gode fællesfaciliteter som en hyggelig fælleshave, elevator, gratis parkering, fællesvaskeri, tørrerum og kælderrum. Alt i alt får du her en indflytningsklar 2-værelses lejlighed med et skønt lysindfald, en god planløsning og en attraktiv beliggenhed - perfekt til dig, der ønsker byens mange muligheder lige uden for døren. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk