Udbudspris
5.795.000 kr.
90.547 kr/m²
Vores estimat
5.602.560 kr.
87.540 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-192.440 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 70.269 · median 86.597 · P90 93.336 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -3.9%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 86✓3. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.540 kr/m² × 64 m² = 5.602.560 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.496 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.602.560 kr.
87.540 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
91.119 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.660.849 kr.
88.451 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.547 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.540 | 5.602.560 kr. | -3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.269 | 4.497.247 kr. | -22.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.597 | 5.542.208 kr. | -4.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 217 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.336 | 5.973.508 kr. | +3.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.094 | 1.350.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år94.104 kr.
Salgspris5.602.560 kr.
Profit (1 års hold)-134.956 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år140.184 kr.
Salgspris5.826.662 kr.
Profit (1 års hold)135.226 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år175.557 kr.
Salgspris6.431.739 kr.
Profit (1 års hold)775.676 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-59.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.104 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.184 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.557 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.602.560 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-229.060 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-3.9%
Mægler
kr/m² (udbud)90.547 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-09-30normal
3.950.000 kr.61.719 kr./m²
2009-08-03normal
1.425.000 kr.22.266 kr./m²
2000-03-18normal
810.000 kr.12.656 kr./m²
1996-07-01normal
487.000 kr.7.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.950.000 kr.2022-09-30 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot, lys 2V’er med altan i Århusgadekvarteret
Flot, lys 2V’er med altan i ÅrhusgadekvarteretEn virkelig dejlig 2V’er står nu til salg på en eftertragtet adresse i Østerbros Århusgadekvarter. Her venter 64 veludnyttede kvm, hvor godt design og københavnerliv går hånd i hånd - med egen altan og gåafstand til alt det bedste fra Nordhavn og Østerbro.Entréen har et praktisk garderoberum, hvor både overtøj og vaskemaskine kan gemmes af vejen. Videre åbner lejligheden sig i et lyst opholdsrum med plads til både sofa og spisebord samt et lækkert Re