iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Platanvej 18, 3. 20

1810 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
88.580 kr/m²
Vores estimat
7.795.000 kr.
88.580 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 18.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1978✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓88 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Platanvej 18, 3. 20

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
6d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.436 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.795.000 kr.
88.580 kr./m² · fallback
Investeret
7.843.620 kr.
89.132 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.911.008 kr.
89.898 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.5807.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.5807.795.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.7272.000.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år165.324 kr.
Salgspris7.795.000 kr.
Profit (1 års hold)116.704 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år231.852 kr.
Salgspris8.106.800 kr.
Profit (1 års hold)495.032 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år307.056 kr.
Salgspris8.948.660 kr.
Profit (1 års hold)1.412.096 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-56.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)165.324 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)231.852 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.056 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.795.000 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-48.620 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.580 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-24normal
5.600.000 kr.63.636 kr./m²
2015-09-11normal
3.000.000 kr.34.091 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.600.000 kr.2024-04-24 · 2 år siden
Udbudspris implicerer18.0% pa
FMV implicerer18.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rå beton, eg og aftensol på Frederiksberg C

Der er boliger, man træder ind i – og boliger, man mærker. På Platanvej 18 møder den originale, rå beton egetræets varme og stålets kølige elegance i et hjem med en helt særlig ro. Her får I 88 m² med karakter, et smukt lysindfald og en stor, vestvendt altan, der giver sommerdagene lidt flere timer.Udtrykket har tydelige referencer til japandi, hvor naturlige materialer, enkle linjer og sans for detaljen får lov at fylde. Betonens struktur giver rummene kant, mens egetræet tilfører varme og blød