iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amaliegade 11A, 2.

1256 København K · other · Lützau

Åbn pitch-view
Udbudspris
14.250.000 kr.
92.532 kr/m²
Vores estimat
14.081.360 kr.
91.437 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-168.640 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 78.918 · median 78.918 · P90 86.900 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -1.8%✗154 m² for stor!Comps usikre (2)✓Sol 73✓Klassisk 1753✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.437 kr/m² × 154 m² = 14.081.360 kr.
Amaliegade 11A, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
154 m²
Værelser
3
Byggeår
1753
Udbudspris
14.250.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 120.084 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
14.081.360 kr.
91.437 kr./m² · XGBoost
Investeret
14.337.350 kr.
93.100 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.280.304 kr.
92.729 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.53214.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.43714.081.360 kr.-1.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.91812.153.384 kr.-14.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.91812.153.384 kr.-14.7 %2 comps inden for 1 km, median 799 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9086.90013.382.662 kr.-6.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering32.4685.000.000 kr.-64.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år286.476 kr.
Salgspris14.081.360 kr.
Profit (1 års hold)30.486 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år408.444 kr.
Salgspris14.644.614 kr.
Profit (1 års hold)715.708 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.1%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.1%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år295.212 kr.
Salgspris16.165.401 kr.
Profit (1 års hold)2.123.263 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (154) × 12 mdr
= Langtidsleje/år406.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)528.528 kr.
− Ejerudgifter/år-120.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)286.476 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)408.444 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.212 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris14.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)14.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)14.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+85.500 kr.
= Tx-omkostning87.350 kr.
+ Tilbudspris14.250.000 kr.
= Total investeret14.337.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV14.081.360 kr.
− Investeret-14.337.350 kr.
= Spread-255.990 kr.
÷ Investeret÷ 14.337.350 kr.
= Alpha-1.8%

Mægler

kr/m² (udbud)92.532 kr.
MæglerLützau
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1996-12-23normal
976.500 kr.6.341 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 5.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
976.500 kr.1996-12-23 · 30 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fredet og tilbagetrukket københavnerhistorie på Amaliegade.Ikke mange bygninger inden for voldene i det inderste København ser i dag ud, som da de blev opført. Amaliegade 11A er en helt særlig undtagelse, der ligger stort set uændret, fredet og med en historie, der daterer helt tilbage til 1753.Den charmerende og yderst roligt beliggende ejendom, et baghus inde på Amaliegade 11A, er en bindingsværksfortælling, der har været med siden begyndelsen af vores kære hovedstad. Hvis de gulpudsede vægge