iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vendersgade 12, 4. tv

1363 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.995.000 kr.
89.241 kr/m²
Vores estimat
9.738.581 kr.
86.952 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.6 %
-256.419 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.2 %
Comp-engineP10 74.207 · median 84.906 · P90 96.308 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1890)
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -3.2%✗112 m² for stor!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1890✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.952 kr/m² × 112 m² = 9.738.581 kr.
Vendersgade 12, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.364 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.738.581 kr.
86.952 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
89.793 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.907.601 kr.
88.461 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.2419.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.9529.738.581 kr.-2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.2078.311.235 kr.-16.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.9069.509.437 kr.-4.9 %8 comps inden for 1 km, median 173 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9096.30810.786.441 kr.+7.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0002.800.000 kr.-72.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.9%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år230.316 kr.
Salgspris9.738.581 kr.
Profit (1 års hold)-87.923 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år319.020 kr.
Salgspris10.128.124 kr.
Profit (1 års hold)390.324 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.9%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år428.240 kr.
Salgspris11.179.891 kr.
Profit (1 års hold)1.551.311 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år295.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)384.384 kr.
− Ejerudgifter/år-65.364 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)230.316 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)319.020 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)428.240 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.738.581 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-318.239 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)89.241 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-01-15family
3.220.000 kr.28.750 kr./m²
2005-01-11normal
3.045.000 kr.27.188 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.045.000 kr.2005-01-11 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys hjørnelejlighed lige ved Torvehallerne

Drømmer du om en lys og indbydende lejlighed med en beliggenhed, der næsten ikke bliver mere central? Denne attraktive hjørnelejlighed på Vendersgade byder på en fantastisk kombination af gode lysforhold, en funktionel planløsning og en ekstremt attraktiv placering lige ved Torvehallerne, Israels Plads og søerne.Lejligheden er placeret på et hjørne, hvilket giver et særligt flot og naturligt lysindfald gennem boligens mange vinduer. Det skaber en lys og behagelig atmosfære i hjemmet og understre