← Tilbage til on-market
Dalføret 17, 4. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
4.995.000 kr.
62.438 kr/m²
Vores estimat
5.006.533 kr.
62.582 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+11.533 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.4 %
Comp-engineP10 51.566 · median 60.463 · P90 74.263 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -0.4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.582 kr/m² × 80 m² = 5.006.533 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.880 kr./år
Alpha
-0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.006.533 kr.
62.582 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
62.835 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.083.502 kr.
63.544 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 62.438 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.582 | 5.006.533 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.566 | 4.125.310 kr. | -17.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.463 | 4.837.060 kr. | -3.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.263 | 5.941.047 kr. | +18.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.625 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år109.320 kr.
Salgspris5.006.533 kr.
Profit (1 års hold)89.033 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år158.280 kr.
Salgspris5.206.794 kr.
Profit (1 års hold)338.254 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.8%
α (alpha)-0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år270.034 kr.
Salgspris5.747.500 kr.
Profit (1 års hold)990.714 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-53.880 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.320 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.280 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.034 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.006.533 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-20.287 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)62.438 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-08normal
3.425.000 kr.42.813 kr./m²
2023-10-31normal
3.135.000 kr.39.188 kr./m²
2014-08-05normal
1.780.000 kr.22.250 kr./m²
2002-12-19normal
1.395.000 kr.17.438 kr./m²
2000-05-22normal
873.566 kr.10.920 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.425.000 kr.2024-08-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.8% pa
FMV implicerer20.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V-udsigtslejlighed med 2 altaner - centralt på Amager
Velkommen til en stor og stemningsfuld 3-værelses lejlighed med en af Amagers skønneste udsigter. Hertil kommer hele to altaner og en attraktiv, central beliggenhed på Amager.Lejligheden har en rummelig og fleksibel planløsning med en stor opholdsstue, et godt soveværelse samt endnu et regulært værelse. Det tredje værelse anvendes i dag som spisestue i åben forbindelse med stuen, men kan nemt indrettes som ekstra soveværelse, børneværelse, kontor eller separat opholdsrum. Det gør boligen velegne