iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dalføret 17, 4. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.245.000 kr.
65.563 kr/m²
Vores estimat
5.104.085 kr.
63.801 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.7 %
-140.915 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.3 %
Comp-engineP10 51.566 · median 60.463 · P90 74.263 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 23.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -3.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓80 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.801 kr/m² × 80 m² = 5.104.085 kr.
Dalføret 17, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
5.245.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.848 kr./år
Alpha
-3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.104.085 kr.
63.801 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.278.320 kr.
65.979 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.193.426 kr.
64.918 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris65.5635.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.8015.104.085 kr.-2.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.5664.125.310 kr.-21.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median60.4634.837.060 kr.-7.8 %8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.2635.941.047 kr.+13.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.6251.250.000 kr.-76.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.0%
α (alpha)-3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år122.352 kr.
Salgspris5.104.085 kr.
Profit (1 års hold)-51.883 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.9%
α (alpha)-3.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år171.312 kr.
Salgspris5.308.248 kr.
Profit (1 års hold)201.240 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år283.066 kr.
Salgspris5.859.490 kr.
Profit (1 års hold)864.235 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-40.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.312 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.066 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.470 kr.
= Tx-omkostning33.320 kr.
+ Tilbudspris5.245.000 kr.
= Total investeret5.278.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.104.085 kr.
− Investeret-5.278.320 kr.
= Spread-174.235 kr.
÷ Investeret÷ 5.278.320 kr.
= Alpha-3.3%

Mægler

kr/m² (udbud)65.562 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-08-08normal
3.425.000 kr.42.813 kr./m²
2023-10-31normal
3.135.000 kr.39.188 kr./m²
2014-08-05normal
1.780.000 kr.22.250 kr./m²
2002-12-19normal
1.395.000 kr.17.438 kr./m²
2000-05-22normal
873.566 kr.10.920 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.425.000 kr.2024-08-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer23.7% pa
FMV implicerer22.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3V-udsigtslejlighed med 2 altaner - centralt på Amager

Velkommen til en stor og stemningsfuld 3-værelses lejlighed med en af Amagers skønneste udsigter. Hertil kommer hele to altaner og en attraktiv, central beliggenhed på Amager.Lejligheden har en rummelig og fleksibel planløsning med en stor opholdsstue, et godt soveværelse samt endnu et regulært værelse. Det tredje værelse anvendes i dag som spisestue i åben forbindelse med stuen, men kan nemt indrettes som ekstra soveværelse, børneværelse, kontor eller separat opholdsrum. Det gør boligen velegne