Udbudspris
6.495.000 kr.
75.523 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
75.523 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 58.568 · median 68.310 · P90 83.036 kr/m²8 comps · inden for 1 kmcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1979✗Comps -10%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓86 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1979
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.192 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
75.523 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
75.998 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.601.072 kr.
76.757 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.523 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.523 | 6.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 58.568 | 5.036.822 kr. | -22.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.310 | 5.874.670 kr. | -9.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 57 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.036 | 7.141.120 kr. | +9.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.186 | 1.650.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år147.528 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)106.708 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år212.544 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)431.524 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år294.300 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.214.740 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.736 kr.
− Ejerudgifter/år-69.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)212.544 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.300 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)75.523 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-20family
1.700.000 kr.19.767 kr./m²
2019-08-19normal
3.400.000 kr.39.535 kr./m²
2007-12-21normal
1.975.000 kr.22.965 kr./m²
2002-03-26normal
1.465.000 kr.17.035 kr./m²
2000-07-13normal
1.162.920 kr.13.522 kr./m²
1997-12-17normal
779.684 kr.9.066 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.400.000 kr.2019-08-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 3V’er med altan og brugsret til p-plads
Metroen tager jer stort set lige til døren, for jeres nye hjem ligger om hjørnet fra Lindevang Station – og på denne attraktive Frederiksberg-adresse kan I nu overtage en pæn og opdateret lejlighed med en sydvendt altan. Lejligheden ligger i en velholdt ejendom fra 1979, og med en placering på 2. sal bor I ugeneret med god afstand til gadebilledet. Det kan være parret såvel som den lille familie, der falder for de 86 m2, som heroppe folder sig ud med en veldisponeret planløsning, der fordeler n