iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vodroffsvej 33, 5. 20

1900 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.395.000 kr.
88.819 kr/m²
Vores estimat
6.395.000 kr.
88.819 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 73.162 · median 78.462 · P90 83.546 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 90✓72 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Vodroffsvej 33, 5. 20

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.064 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.395.000 kr.
88.819 kr./m² · fallback
Investeret
6.435.220 kr.
89.378 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.479.648 kr.
89.995 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.8196.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.8196.395.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1073.1625.267.645 kr.-17.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.4625.649.273 kr.-11.7 %8 comps inden for 1 km, median 876 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9083.5466.015.320 kr.-5.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.6111.700.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år125.376 kr.
Salgspris6.395.000 kr.
Profit (1 års hold)85.156 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år179.808 kr.
Salgspris6.650.800 kr.
Profit (1 års hold)395.388 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år307.428 kr.
Salgspris7.341.460 kr.
Profit (1 års hold)1.213.668 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-56.064 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.376 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.808 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.428 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.395.000 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-40.220 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.819 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-17family
1.858.055 kr.25.806 kr./m²
2015-05-11normal
3.395.000 kr.47.153 kr./m²
2006-07-26normal
2.499.000 kr.34.708 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.395.000 kr.2015-05-11 · 11 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses lejlighed med stor altan og kig mod Søerne

Stor altan, kig mod Søerne og Frederiksberg C lige uden for døren. Her får du en lejlighed, der rammer noget af det bedste ved at bo centralt. Som endelejlighed får boligen samtidig en helt særlig ro og privathed, og med aftensol på svalegangen og ingen naboer til den ene side får du ekstra meget ud af de gode uderum. Fra den store altan får du et flot kig over Frederiksbergs tage og i retning mod Søerne, mens de store vinduespartier sørger for et godt lysindfald indenfor. Lejligheden er på 72 m