Guldborgvej 36, 1. 6
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 18% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 12.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.172 | 5.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.172 | 5.195.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.875 | 1.400.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Køkken-alrum og stor vestvendt altan i Svømmehalskvarteret
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Velkommen til en lys og indbydende 2-værelses lejlighed i det eftertragtede Svømmehalskvarter. Her får du en attraktiv kombination af en central beliggenhed og en bolig, der fremstår indflytningsklar, perfekt til køberen, der ikke ønsker at gå på kompromis. Svømmehalskvarteret er, foruden den ikoniske svømmehal, kendt for sine rolige veje og attraktive beliggenhed tæt på både metro, indkøbsmuligheder og et væld af hyggelige caféer og spisesteder langs Falkoner Allé og Godthåbsvej. Lejligheden byder velkommen via en rummelig fordelingsentré med gode opbevaringsmuligheder. Herfra er der adgang til det store køkken-alrum, som udgør boligens naturlige samlingspunkt. Køkkenet er udført i stilrene materialer og er bl.a. udstyret med opvaskemaskine og Quooker. Fra alrummet er der via skydedøre udgang til lejlighedens store vestvendte altan. Her kan eftermiddags- og aftensolen nydes i fulde drag, hvad enten dagen afrundes med afslapning i solen eller middag med familie og venner. Soveværelset er rummeligt og har god skabsplads. Da lejligheden er den sidste på svalegangen, er her ingen forbipasserende foran vinduet, som samtidig vender mod den rolige gård. Boligen fuldendes af et flot flisebadeværelse med separat bruseniche og vaskemaskine. Lejligheden er en del af en sund og veldrevet ejerforening med gode fællesfaciliteter, herunder elevator, fællesvaskeri, parkeringspladser og cykelskur. Derudover medfølger brugsret til eget kælderrum.