FMV fra iBuyReal AVM· 80.481 kr/m² × 120 m² = 9.657.780 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
120 m²
Værelser
2
Byggeår
1780
Udbudspris
11.795.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 84.780 kr./år
Alpha
-18.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.657.780 kr.
XGBoost prediction
Investeret
11.867.620 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.828.976 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.7%
α (alpha)-18.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-16.7%
Gross rental/år232.020 kr.
Salgspris9.657.780 kr.
Profit (1 års hold)-1.977.820 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.9%
α (alpha)-18.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år327.060 kr.
Salgspris10.333.825 kr.
Profit (1 års hold)-1.206.735 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.1%
α (alpha)-18.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år203.731 kr.
Salgspris11.087.131 kr.
Profit (1 års hold)-576.757 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (120) × 12 mdr
= Langtidsleje/år316.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)411.840 kr.
− Ejerudgifter/år-84.780 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)232.020 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)327.060 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)203.731 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+70.770 kr.
= Tx-omkostning72.620 kr.
+ Tilbudspris11.795.000 kr.
= Total investeret11.867.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.657.780 kr.
− Investeret-11.867.620 kr.
= Spread-2.209.840 kr.
÷ Investeret÷ 11.867.620 kr.
= Alpha-18.6%
Mægler
kr/m² (udbud)98.292 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Mæglerbeskrivelse
Der er noget helt særligt over den her.Midt i Nyhavn, men alligevel helt væk fra det hele. Lejligheden ligger i et roligt baghus på den “rigtige” side af Nyhavn, hvor du slipper for støj, turister og larm. Her er stille. Rigtig stille. Det er faktisk lidt sjældent i 1051.Når du træder ind, bliver du mødt af et kæmpe alrum med loft til kip, ovenlysvinduer og de smukkeste fritlagte bjælker, der løber hele vejen igennem boligen. Det giver en varme og karakter, man ikke kan skabe fra nyt. Det føles