iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Digevej 38, 1. th

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
59.950 kr/m²
Vores estimat
5.569.141 kr.
55.691 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-425.859 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.7 %
Comp-engineP10 53.403 · median 59.563 · P90 79.702 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.7% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.7%!Comps usikre (8)✓Sol 100✓1. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 55.691 kr/m² × 100 m² = 5.569.141 kr.
Digevej 38, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.496 kr./år
Alpha
-7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.569.141 kr.
55.691 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
60.328 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.674.747 kr.
56.747 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris59.9505.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM55.6915.569.141 kr.-7.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.4035.340.331 kr.-10.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.5635.956.338 kr.-0.6 %8 comps samme postnummer, median 818 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9079.7027.970.197 kr.+32.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.5001.950.000 kr.-67.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år141.504 kr.
Salgspris5.569.141 kr.
Profit (1 års hold)-322.175 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-7.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år202.704 kr.
Salgspris5.791.907 kr.
Profit (1 års hold)-38.209 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år261.418 kr.
Salgspris6.393.374 kr.
Profit (1 års hold)621.972 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.
− Ejerudgifter/år-62.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)202.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.418 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.569.141 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-463.679 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-7.7%

Mægler

kr/m² (udbud)59.950 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-03-09normal
3.050.000 kr.30.500 kr./m²
2011-10-02normal
2.100.000 kr.21.000 kr./m²
2008-01-11normal
2.250.000 kr.22.500 kr./m²
2006-06-07normal
2.045.000 kr.20.450 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2016-03-09 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3-værelses med stor vestvendt altan og kig mod Fælleden

Velkommen til Digevej 38, 1. th., hvor denne indbydende 3-værelses lejlighed står klar til nye ejere. Boligen er beliggende i Ørestad Nord og rummer hele 100 veldisponerede kvadratmeter, som fordeler sig over et stort og lyst opholdsmiljø, to gode værelser, et rummeligt badeværelse samt en praktisk entré og fordelingsgang. Dertil kommer en stor, vestvendt altan med et flot kig mod Fælleden og de grønne omgivelser.Allerede ved ankomsten opleves lejlighedens lyse og behagelige atmosfære. Entréen e