iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Peder Lykkes Vej 56, 1. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
60.530 kr/m²
Vores estimat
3.995.000 kr.
60.530 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓1. sal✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Peder Lykkes Vej 56, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.280 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
60.530 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
60.922 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.059.155 kr.
61.502 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris60.5303.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.5303.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.1521.000.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år90.360 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)64.540 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år130.752 kr.
Salgspris4.154.800 kr.
Profit (1 års hold)264.732 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år179.448 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)744.888 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-44.280 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)130.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.448 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)60.530 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1997-08-14normal
411.870 kr.6.240 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
411.870 kr.1997-08-14 · 29 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2-værelses delevenlig lejlighed med to altaner, stort badeværelse og en skøn beliggenhed på Amager

Velkommen til Peder Lykkes Vej 56, 1. th., hvor en lys og indbydende lejlighed venter med rummelige værelser, klassiske detaljer og hele to altaner. Her får du et hjem med en velfungerende planløsning og en dejlig atmosfære, hvor store vinduespartier og lyse overflader giver boligen et behageligt og luftigt udtryk. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store stue, der byder på god plads til både en hyggelig sofaafdeling og et spisebord til middage med familie og venner. Den fine stuk og loftrosetten tilfører rummet karakter, mens de lyse gulve understøtter det indbydende udtryk. Ved vinduespartiet er der en oplagt plads til spisebordet, så måltiderne kan nydes i det gode dagslys. Herfra åbner døren til den ene altan, der bliver en fin forlængelse af stuen i årets lune måneder. Indret med et lille cafésæt og grønne planter, og skab dit eget hyggelige uderum. Soveværelset er ligeledes rummeligt og giver mulighed for at indrette sig med både dobbeltseng, garderobe og eventuelt en mindre arbejdsplads. Også her får du direkte adgang til en altan – denne gang med udsigt over det grønne gårdrum. Her kan du nyde en kop kaffe med kig til græsplæne, træer og beplantning og få et lille pusterum i hverdagen. De to altaner på hver sin side af lejligheden giver boligen en ekstra kvalitet og flere muligheder for at rykke hverdagslivet udenfor. Køkkenet ligger separat med en praktisk placering ved entréen og er indrettet i en vinkelform, som samler arbejdsplads og køkkenfunktioner. Badeværelset fremstår pænt og indbydende med lyse fliser på gulv og vægge, et praktisk vaskeskab og en separat bruseniche afskærmet med glas. Her er der god plads til hverdagens rutiner i lyse rammer. Beliggenheden giver dig glæde af mange af de kvaliteter, der gør Amager til et skønt sted at bo. Fra Peder Lykkes Vej har du nem adgang til Amagerbrogades varierede udvalg af indkøbsmuligheder, specialbutikker, caféer og spisesteder. Her kan du ordne hverdagens indkøb, hente aftensmad med hjem eller mødes med venner over en kop kaffe og nyde det lokale byliv. Samtidig er der gode muligheder for at søge mod grønne omgivelser, når du trænger til luft og bevægelse. Amager Fælled er et oplagt udflugtsmål til gåture og løbeture, mens en cykeltur til Amager Strandpark giver mulighed for strandliv, en frisk dukkert eller en tur langs vandet. Cyklen gør det desuden let at udforske resten af Amager og fortsætte mod Islands Brygge, Christianshavn og Indre By med endnu flere kulturtilbud, restauranter og oplevelser. Områdets busforbindelser og adgang til metro gør det også nemt at komme videre rundt i København. Her får du med andre ord en beliggenhed, der passer godt til dig, som ønsker byens muligheder inden for rækkevidde og samtidig sætter pris på grønne åndehuller og nærheden til vandet. En indbydende lejlighed med charme, gode rum og to skønne altaner – oplagt til dig, der ønsker et hjem med både atmosfære og en praktisk indretning.