iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Matthæusgade 48C, 1. 125

1666 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.375.000 kr.
62.500 kr/m²
Vores estimat
4.375.000 kr.
62.500 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 55.780 · median 58.900 · P90 81.342 kr/m²8 comps · same_building · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 73✓1. sal✓70 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Matthæusgade 48C, 1. 125

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.375.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.136 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.375.000 kr.
62.500 kr./m² · fallback
Investeret
4.403.100 kr.
62.901 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.463.036 kr.
63.758 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.5004.375.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM62.5004.375.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1055.7803.904.584 kr.-10.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median58.9004.122.998 kr.-5.8 %8 comps same_building, median 39 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9081.3425.693.956 kr.+30.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.5711.300.000 kr.-70.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år116.664 kr.
Salgspris4.375.000 kr.
Profit (1 års hold)88.564 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år165.804 kr.
Salgspris4.550.000 kr.
Profit (1 års hold)312.704 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år192.380 kr.
Salgspris5.022.500 kr.
Profit (1 års hold)811.780 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-47.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.664 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.804 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.380 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.375.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.375.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.375.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.250 kr.
= Tx-omkostning28.100 kr.
+ Tilbudspris4.375.000 kr.
= Total investeret4.403.100 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.375.000 kr.
− Investeret-4.403.100 kr.
= Spread-28.100 kr.
÷ Investeret÷ 4.403.100 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)62.500 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-01-08normal
2.795.000 kr.39.929 kr./m²
2015-08-31normal
1.995.000 kr.28.500 kr./m²
2007-04-10normal
1.350.000 kr.19.286 kr./m²
2001-07-27normal
846.340 kr.12.091 kr./m²
1996-12-03normal
319.000 kr.4.557 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2022-01-08 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer11.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed med fantastisk køkken-alrum, altan og fælles tagterrasse.

Velkommen til Matthæusgade 48C, 1. 125., hvor I finder en skøn og velindrettet lejlighed med et fantastisk køkken-alrum, en dejlig privat altan og adgang til en stor fælles tagterrasse med udsigt over København. Her får I en moderne bolig med en gennemtænkt planløsning og en attraktiv beliggenhed midt på Vesterbro.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store og indbydende køkken-alrum, hvor køkken, spiseplads og opholdsafdeling smelter sammen i ét skønt leverum. De store vinduespartier sikr