← Tilbage til on-market
Weidekampsgade 63, 5. 2
2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.4% — over markedet
- ·Seller CAGR 17.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.4%✓5. sal✓Sol 100✓63 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.335 kr/m² × 63 m² = 4.935.103 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.380 kr./år
Alpha
-7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.935.103 kr.
78.335 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
84.581 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.997.409 kr.
79.324 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.295.000 kr.
84.048 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.935.103 kr.
78.335 kr./m²
-6.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
27.778 kr./m²
-66.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år94.140 kr.
Salgspris4.935.103 kr.
Profit (1 års hold)-299.377 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-7.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år132.696 kr.
Salgspris5.280.560 kr.
Profit (1 års hold)84.636 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.0%
α (alpha)-7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år189.348 kr.
Salgspris5.665.498 kr.
Profit (1 års hold)526.226 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år128.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)167.076 kr.
− Ejerudgifter/år-34.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.140 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.348 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.935.103 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-393.517 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-7.4%
Mægler
kr/m² (udbud)84.048 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-07normal
3.250.000 kr.51.587 kr./m²
2007-10-15normal
2.397.900 kr.38.062 kr./m²
2006-09-08normal
2.375.000 kr.37.698 kr./m²
2006-04-07normal
1.600.000 kr.25.397 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2023-03-07 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.7% pa
FMV implicerer14.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med vestvendt altan og kig til stadsgraven.
Velkommen til Weidekampsgade 63, 5. 2., hvor denne indbydende 2-værelses lejlighed på 63 kvm ligger højt og lyst i den gamle del af Islands Brygge. Her får I en bolig, der kombinerer en attraktiv beliggenhed med en veldisponeret planløsning, god komfort og et roligt, moderne udtryk.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store åbne køkkenalrum, hvor opholdsstue, spiseplads og køkken smelter sammen i ét lyst og funktionelt rum. Her er der god plads til både sofaarrangement, spisebord og hverd