iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 63, 5. 2

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
79.286 kr/m²
Vores estimat
5.143.731 kr.
81.647 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.0 %
+148.731 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.3 %
Comp-engineP10 60.201 · median 75.882 · P90 87.773 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·97 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +2.3%✓5. sal✓Sol 100✓63 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.647 kr/m² × 63 m² = 5.143.731 kr.
Weidekampsgade 63, 5. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
97d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.380 kr./år
Alpha
2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.143.731 kr.
81.647 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
79.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.204.792 kr.
82.616 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.2864.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.6475.143.731 kr.+3.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.2013.792.650 kr.-24.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.8824.780.554 kr.-4.3 %8 comps samme postnummer, median 529 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9087.7735.529.681 kr.+10.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.7781.750.000 kr.-65.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.2%
α (alpha)2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år94.140 kr.
Salgspris5.143.731 kr.
Profit (1 års hold)211.051 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år132.696 kr.
Salgspris5.349.480 kr.
Profit (1 års hold)455.356 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år189.348 kr.
Salgspris5.905.003 kr.
Profit (1 års hold)1.067.531 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år128.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)167.076 kr.
− Ejerudgifter/år-34.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.140 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.348 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.143.731 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread116.911 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha2.3%

Mægler

kr/m² (udbud)79.286 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-03-07normal
3.250.000 kr.51.587 kr./m²
2007-10-15normal
2.397.900 kr.38.062 kr./m²
2006-09-08normal
2.375.000 kr.37.698 kr./m²
2006-04-07normal
1.600.000 kr.25.397 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2023-03-07 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer16.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med vestvendt altan og kig til stadsgraven.

Velkommen til Weidekampsgade 63, 5. 2., hvor denne indbydende 2-værelses lejlighed på 63 kvm ligger højt og lyst i den gamle del af Islands Brygge. Her får I en bolig, der kombinerer en attraktiv beliggenhed med en veldisponeret planløsning, god komfort og et roligt, moderne udtryk.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store åbne køkkenalrum, hvor opholdsstue, spiseplads og køkken smelter sammen i ét lyst og funktionelt rum. Her er der god plads til både sofaarrangement, spisebord og hverd