iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holger Danskes Vej 32, 3. 4

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.990.000 kr.
93.364 kr/m²
Vores estimat
9.990.000 kr.
93.364 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2011)
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!107 m² stor✓Sol 95✓Nybyg 2011✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Holger Danskes Vej 32, 3. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2011
Udbudspris
9.990.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 74.076 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.990.000 kr.
93.364 kr./m² · fallback
Investeret
10.051.790 kr.
93.942 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.122.976 kr.
94.607 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.3649.990.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.3649.990.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering28.0373.000.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år195.564 kr.
Salgspris9.990.000 kr.
Profit (1 års hold)133.774 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år276.456 kr.
Salgspris10.389.600 kr.
Profit (1 års hold)614.266 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år289.416 kr.
Salgspris11.468.520 kr.
Profit (1 års hold)1.706.146 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.532 kr.
− Ejerudgifter/år-74.076 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)195.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)276.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)289.416 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.990.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.990.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.990.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.940 kr.
= Tx-omkostning61.790 kr.
+ Tilbudspris9.990.000 kr.
= Total investeret10.051.790 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.990.000 kr.
− Investeret-10.051.790 kr.
= Spread-61.790 kr.
÷ Investeret÷ 10.051.790 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.364 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-06-21normal
5.145.000 kr.48.084 kr./m²
2011-10-07normal
3.520.000 kr.32.897 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.145.000 kr.2016-06-21 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Arkitektonisk, solbeskinnet og velbeliggende perle

Velkommen til den helt rette cocktail af central og rolig beliggenhed, fantastisk lysindfald og udsigt samt gennemført arkitektur – med elevator og egen parkeringsplads…Indretning: Frederiksberg Kommune har rost denne smukke og arkitektonisk ekstravagante stjerneformede ejendom, som er tegnet af Gottlieb Paludan Arkitekter, og her kan du nu komme til at bo. Der er derfor tale om en unik lejlighed med stærk karakter – og meget mere: Selv på de triste efterårsdage strømmer lyset ind heroppe på 3.s