iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Møllers Allé 84, 4. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
Red flags
  • ·α -12.2% — over markedet
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.2%✓4. sal✓Nybyg 2019✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.899 kr/m² × 67 m² = 4.147.207 kr.
C.F. Møllers Allé 84, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
2d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.416 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.147.207 kr.
61.899 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
70.523 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.219.305 kr.
62.975 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.695.000 kr.
70.075 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.147.207 kr.
61.899 kr./m²
-11.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
20.896 kr./m²
-70.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.1%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-10.1%
Gross rental/år99.264 kr.
Salgspris4.147.207 kr.
Profit (1 års hold)-478.549 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-12.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år140.268 kr.
Salgspris4.437.511 kr.
Profit (1 års hold)-147.241 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år223.882 kr.
Salgspris4.760.994 kr.
Profit (1 års hold)259.855 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.
− Ejerudgifter/år-37.416 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.882 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.147.207 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-577.813 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-12.2%

Mægler

kr/m² (udbud)70.075 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sydvendt altan og Byparken som nærmeste nabo

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Der er noget helt særligt over sommeren på C.F. Møllers Allé. Solen rammer den sydvendte altan det meste af dagen, Byparkens grønne omgivelser danner en smuk kulisse, og stemningen er både rolig og levende på samme tid. Velkommen til en lys og indflytningsklar 2-værelses lejlighed på 67 m², hvor beliggenhed, lys og planløsning går op i en højere enhed. Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum, hvor det stilrene hvide køkken ligger i åben forbindelse med stuen. De store gulv-til-loft vinduespartier inviterer dagslyset helt ind og skaber en fantastisk rumfornemmelse, samtidig med at udsigten til de grønne omgivelser bliver en integreret del af boligen. Fra stuen træder du direkte ud på den skønne sydvendte altan, hvor sommerdagene kan nydes fra morgenkaffen til de lange lyse aftener. Her er plads til både spisebord, loungemøbler og grøn beplantning – et oplagt ekstra opholdsrum i sommerhalvåret. Soveværelset har en god størrelse med plads til både dobbeltseng og garderobeløsning, mens badeværelset fremstår moderne og funktionelt med separat bruseniche, gulvvarme og egen vaskesøjle. Beliggenheden er blandt Ørestads mest attraktive. Byparken ligger lige uden for døren, og Kalvebod Fælleds unikke natur er blot få minutters gang væk. Samtidig har du alt det praktiske inden for kort afstand med Netto, Rema 1000, Føtex, Fields, hyggelige caféer, restauranter og specialbutikker. Metro, regionaltog og busser ligger ligeledes få minutter fra ejendommen og giver hurtig forbindelse til Indre By, Københavns Lufthavn og resten af hovedstadsområdet. Her får du en bolig, der kombinerer moderne komfort med en af Ørestads bedste beliggenheder – perfekt til singlen eller parret, som drømmer om masser af lys, en skøn sydvendt altan og grønne omgivelser lige uden for døren. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk