Platanvej 7, 3. 13
1810 Frederiksberg C · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.245 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.245 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 64.784 | 3.433.541 kr. | -31.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.308 | 4.203.317 kr. | -15.8 % | 8 comps inden for 1 km, median 389 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.593 | 4.748.417 kr. | -4.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.585 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2'er med fantastisk sydvendt altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Frederiksberg er en bydel fyldt med historie og charme, men samtidig i konstant udvikling. Med en attraktiv beliggenhed tæt på Frederiksberg Allé har du metroen ca. 100 meter fra døren, ligesom området byder på et væld af indkøbsmuligheder, restauranter og caféer med oplevelser i alle prisklasser. Derudover ligger Frederiksberg Have inden for kort afstand, hvor de naturskønne omgivelser indbyder til gåture, picnics og afslapning i det grønne. Lejligheden er beliggende i en veldrevet ejerforening med tilhørende p-pladser, hvilket er en sjælden luksus i området. Ejendommen har elevator og adgang til en række attraktive faciliteter, herunder fælleslokale, vaskeri og cykelrum. Der medfølger brugsret til eget kælderrum. Selve lejligheden byder velkommen via en rummelig entré med gode opbevaringsmuligheder og indbygget vaskemaskine. Hjertet i boligen er det store køkken-alrum med god plads til både spisebord og sofaarrangement samt et funktionelt køkken med gode arbejdsflader og opvaskemaskine. Fra alrummet er der udgang til lejlighedens store, sydvendte altan, som tilfører boligen en ekstra dimension i sommerhalvåret. Her kan solen nydes det meste af dagen, og der er rigelig plads til hyggelige grillaftener med familie og venner. Soveværelset er praktisk indrettet med soveafdeling i den ene ende og plads til både kontor og opbevaring i den anden. Hertil kommer et stort og flot flisebadeværelse med separat bruseniche. Alt i alt en attraktiv lejlighed med et fantastisk uderum og en eftertragtet beliggenhed. Oplagt til forældrekøb, singlen eller parret, der ikke vil gå på kompromis med beliggenheden.