Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1875)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -17.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 29.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.7%✓Sol 95✓Klassisk 1875✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.762 kr/m² × 56 m² = 4.634.677 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1875
Udbudspris
5.595.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.968 kr./år
Alpha
-17.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.634.677 kr.
82.762 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.630.420 kr.
100.543 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.701.768 kr.
83.960 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.595.000 kr.
99.911 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.634.677 kr.
82.762 kr./m²
-17.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
20.536 kr./m²
-79.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.0%
α (alpha)-17.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-16.0%
Gross rental/år97.152 kr.
Salgspris4.634.677 kr.
Profit (1 års hold)-898.591 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.2%
α (alpha)-17.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år139.488 kr.
Salgspris4.959.104 kr.
Profit (1 års hold)-531.828 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.8%
α (alpha)-17.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år207.834 kr.
Salgspris5.320.609 kr.
Profit (1 års hold)-101.976 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)183.456 kr.
− Ejerudgifter/år-43.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)207.834 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.570 kr.
= Tx-omkostning35.420 kr.
+ Tilbudspris5.595.000 kr.
= Total investeret5.630.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.634.677 kr.
− Investeret-5.630.420 kr.
= Spread-995.743 kr.
÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.
= Alpha-17.7%
Mægler
kr/m² (udbud)99.911 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-20normal
3.350.000 kr.59.821 kr./m²
2023-09-26normal
1.697.500 kr.30.313 kr./m²
2022-11-25normal
2.825.100 kr.50.448 kr./m²
2019-08-08normal
2.540.000 kr.45.357 kr./m²
2018-11-02normal
1.052.200 kr.18.789 kr./m²
2016-06-17normal
1.995.000 kr.35.625 kr./m²
2005-07-14normal
1.575.000 kr.28.125 kr./m²
2000-02-15normal
697.880 kr.12.462 kr./m²
1996-09-03normal
475.000 kr.8.482 kr./m²
1994-08-31normal
482.000 kr.8.607 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.350.000 kr.2024-08-20 · 2 år siden
Udbudspris implicerer29.2% pa
FMV implicerer17.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-11.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant 2-værelses lejlighed i charmerende baghus omgivet af en grøn oase og fransk altan på Frederiksberg C.
Sjældent er 56 kvadratmeter givet så godt ud, og sjældent ser man samtidig så meget charme og en så god beliggenhed på én gang. Vi inviterer dig ud til en meget attraktiv toværelses lejlighed i et baghus på Rosenørns Allé med Forum næsten som nabo og Landbohøjskolens Have blot et par gader væk. Du skal se nærmere på en gemt lille perle, der er trukket væk fra vejen. Ejendommen har stået her siden 1875, så cyklen kan stå trygt herhjemme, og derudover hører der en smuk, lille have til ejendommen