Udbudspris
5.395.000 kr.
96.339 kr/m²
Vores estimat
4.857.248 kr.
86.737 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.0 %
-537.752 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.5 %
Comp-engineP10 76.257 · median 94.271 · P90 99.433 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1875)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·84 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 26.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.5%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Klassisk 1875✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.737 kr/m² × 56 m² = 4.857.248 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1875
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
84d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.276 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.857.248 kr.
86.737 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
96.950 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.924.694 kr.
87.941 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.339 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.737 | 4.857.248 kr. | -10.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.257 | 4.270.387 kr. | -20.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.271 | 5.279.172 kr. | -2.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 526 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.433 | 5.568.273 kr. | +3.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.536 | 1.150.000 kr. | -78.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år98.844 kr.
Salgspris4.857.248 kr.
Profit (1 års hold)-473.128 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.9%
α (alpha)-10.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år141.180 kr.
Salgspris5.051.538 kr.
Profit (1 års hold)-236.502 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.1%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år209.526 kr.
Salgspris5.576.121 kr.
Profit (1 års hold)356.427 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)183.456 kr.
− Ejerudgifter/år-42.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.180 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.526 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.857.248 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-571.972 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-10.5%
Mægler
kr/m² (udbud)96.339 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-20normal
3.350.000 kr.59.821 kr./m²
2023-09-26normal
1.697.500 kr.30.313 kr./m²
2022-11-25normal
2.825.100 kr.50.448 kr./m²
2019-08-08normal
2.540.000 kr.45.357 kr./m²
2018-11-02normal
1.052.200 kr.18.789 kr./m²
2016-06-17normal
1.995.000 kr.35.625 kr./m²
2005-07-14normal
1.575.000 kr.28.125 kr./m²
2000-02-15normal
697.880 kr.12.462 kr./m²
1996-09-03normal
475.000 kr.8.482 kr./m²
1994-08-31normal
482.000 kr.8.607 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.350.000 kr.2024-08-20 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.9% pa
FMV implicerer20.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant 2-værelses lejlighed i charmerende baghus omgivet af en grøn oase og fransk altan på Frederiksberg C.
Sjældent er 56 kvadratmeter givet så godt ud, og sjældent ser man samtidig så meget charme og en så god beliggenhed på én gang. Vi inviterer dig ud til en meget attraktiv toværelses lejlighed i et baghus på Rosenørns Allé med Forum næsten som nabo og Landbohøjskolens Have blot et par gader væk. Du skal se nærmere på en gemt lille perle, der er trukket væk fra vejen. Ejendommen har stået her siden 1875, så cyklen kan stå trygt herhjemme, og derudover hører der en smuk, lille have til ejendommen