Udbudspris
6.995.000 kr.
75.215 kr/m²
Vores estimat
7.281.106 kr.
78.291 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.1 %
+286.106 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.4 %
Comp-engineP10 64.634 · median 68.603 · P90 81.535 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1965!Comps usikre (8)✓5. sal✓α +3.4%✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.291 kr/m² × 93 m² = 7.281.106 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1965
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.728 kr./år
Alpha
3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.281.106 kr.
78.291 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
75.686 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.374.163 kr.
79.292 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.215 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.291 | 7.281.106 kr. | +4.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.634 | 6.010.963 kr. | -14.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.603 | 6.380.117 kr. | -8.8 % | 8 comps samme postnummer, median 202 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.535 | 7.582.743 kr. | +8.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.550.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.4%
α (alpha)3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år139.152 kr.
Salgspris7.281.106 kr.
Profit (1 års hold)381.438 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.3%
α (alpha)3.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år199.416 kr.
Salgspris7.572.350 kr.
Profit (1 års hold)732.946 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år246.940 kr.
Salgspris8.358.710 kr.
Profit (1 års hold)1.566.830 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)261.144 kr.
− Ejerudgifter/år-61.728 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.416 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.940 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.281.106 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread242.286 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha3.4%
Mægler
kr/m² (udbud)75.215 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-03-08normal
3.195.000 kr.34.355 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.195.000 kr.2019-03-08 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer12.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 3V’er med solrig altan, elevator i attraktivt kvarter
I ejendommen udbydes denne indbydende ejerlejlighed på 93 veldisponerede kvadratmeter. Her får du en moderne bolig med elevator, gode lysforhold og en skøn altan, der giver en følelse af luft og frihed over byens tage.Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum, hvor hverdagsliv og gæstebesøg smelter sammen. Køkkenet fremstår stilrent med hvide fronter og elegante trædetaljer, der tilfører varme og karakter. Vaskesøjlen er smart skjult i et skab, så det æstetiske udtryk bevare