iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 57A, 7. 704

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.745.000 kr.
52.227 kr/m²
Vores estimat
5.740.403 kr.
52.185 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.1 %
-4.597 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!110 m² stor✓7. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 52.185 kr/m² × 110 m² = 5.740.403 kr.
Ørestads Boulevard 57A, 7. 704

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
110 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
5.745.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.492 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.740.403 kr.
52.185 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.781.320 kr.
52.557 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.846.383 kr.
53.149 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris52.2275.745.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM52.1855.740.403 kr.-0.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.4552.250.000 kr.-60.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år142.908 kr.
Salgspris5.740.403 kr.
Profit (1 års hold)101.991 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år210.228 kr.
Salgspris5.970.019 kr.
Profit (1 års hold)398.927 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år242.422 kr.
Salgspris6.589.983 kr.
Profit (1 års hold)1.051.084 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.720 kr.
− Ejerudgifter/år-81.492 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.228 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)242.422 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.470 kr.
= Tx-omkostning36.320 kr.
+ Tilbudspris5.745.000 kr.
= Total investeret5.781.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.740.403 kr.
− Investeret-5.781.320 kr.
= Spread-40.917 kr.
÷ Investeret÷ 5.781.320 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)52.227 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-13normal
3.400.000 kr.30.909 kr./m²
2016-07-17normal
3.100.000 kr.28.182 kr./m²
2015-02-18normal
2.595.000 kr.23.591 kr./m²
2005-08-23normal
2.250.000 kr.20.455 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.400.000 kr.2021-01-13 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lækker lejlighed på 7. sal med imponerende vinduespartier og panoramaudsigt - ønskes et værelse mere så se alternativ plantegning

Velkommen til denne attraktive ejerlejlighed på Ørestads Boulevard 57A, 7. 704, hvor moderne arkitektur, en funktionel indretning og en beliggenhed højt over byens gader går hånd i hånd. Lejligheden byder på 110 veludnyttede kvadratmeter fordelt på tre værelser og er beliggende i en markant ejendom fra 2005. Her får du en moderne lejlighed med gode indretningsmuligheder og en placering, der kombinerer bylivets bekvemmeligheder med nem adgang til resten af København. Lejlighedens placering på 7. sal giver en behagelig fornemmelse af luft og afstand til byens liv, mens de store vinduespartier bidrager til et flot lysindfald og understreger lejlighedens moderne udtryk. De 110 kvadratmeter giver gode muligheder for at indrette et hjem, der passer til både parret, den mindre familie eller dig, der ønsker ekstra plads til hjemmekontor eller gæster. Opholdsrummene danner lejlighedens naturlige samlingspunkt med plads til både en hyggelig sofagruppe og et spiseområde, hvor familie og venner kan samles. Køkkenet indgår som en praktisk del af hverdagen, og lejlighedens indretning giver mulighed for at skabe en harmonisk helhed med fokus på både funktionalitet og personlig stil. Lejligheden rummer desuden et soveværelse samt et ekstra værelse, der kan indrettes efter behov som eksempelvis børneværelse, gæsteværelse eller kontor. Badeværelset supplerer lejligheden med de nødvendige faciliteter til en velfungerende hverdag. Samlet set får du en lejlighed med fleksible indretningsmuligheder og plads til at tilpasse hjemmet efter dine ønsker og behov. Ejendommen er opført i 2005 og fremstår med et moderne arkitektonisk udtryk, der passer godt ind i Ørestads karakter. Som beboer har du adgang til en fælles tagterrasse, hvorfra udsigten over byen og de omkringliggende områder kan nydes. Derudover hører der et kælderrum til ejendommen, som giver ekstra opbevaringsplads. Ejendommen er desuden omfattet af et facadeprojekt, hvis nærmere status og vilkår fremgår af det aktuelle salgsmateriale. Beliggenheden på Ørestads Boulevard er ideel for dig, der ønsker en nem og bekvem hverdag. Metroen ligger i kort afstand og giver hurtige forbindelser til Indre By og resten af København. Field's byder på et stort udvalg af butikker, spisesteder og indkøbsmuligheder, og i nærområdet finder du desuden caféer, restauranter og øvrige daglige fornødenheder. Ørestad byder samtidig på grønne områder og gode muligheder for gå- og cykelture. Amager Fælled ligger inden for rækkevidde og giver adgang til naturskønne omgivelser, mens den centrale beliggenhed gør det nemt at komme til byens mange kulturelle tilbud og oplevelser. Der er ligeledes gode forbindelser til Københavns Lufthavn, hvilket gør området attraktivt for både pendlere og rejsende. Alt i alt får du her en moderne og rummelig ejerlejlighed med tre værelser, en attraktiv placering på 7. sal og adgang til gode fællesfaciliteter. Med indkøb, shopping, offentlig transport og grønne områder tæt på er der skabt gode rammer for en komfortabel hverdag i et af Københavns nyere byområder. En lejlighed der skal opleves!