← Tilbage til on-market
Kvintus Allé 14, 0. 1
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
5.498.000 kr.
62.477 kr/m²
Vores estimat
5.732.751 kr.
65.145 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.3 %
+234.751 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.6 %
Comp-engineP10 61.325 · median 63.265 · P90 83.935 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet18/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Stueetage!Comps usikre (8)✓α +3.6%✓Sol 84✓88 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.145 kr/m² × 88 m² = 5.732.751 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
5.498.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.212 kr./år
Alpha
3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.732.751 kr.
65.145 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.532.838 kr.
62.873 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.808.359 kr.
66.004 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 62.477 | 5.498.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.145 | 5.732.751 kr. | +4.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.325 | 5.396.639 kr. | -1.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.265 | 5.567.333 kr. | +1.3 % | 8 comps samme postnummer, median 694 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.935 | 7.386.317 kr. | +34.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.455 | 1.800.000 kr. | -67.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.6%
α (alpha)3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år112.308 kr.
Salgspris5.732.751 kr.
Profit (1 års hold)312.221 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.6%
α (alpha)3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år166.164 kr.
Salgspris5.962.061 kr.
Profit (1 års hold)595.387 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år256.702 kr.
Salgspris6.581.198 kr.
Profit (1 års hold)1.305.062 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-67.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.702 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.498.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.988 kr.
= Tx-omkostning34.838 kr.
+ Tilbudspris5.498.000 kr.
= Total investeret5.532.838 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.732.751 kr.
− Investeret-5.532.838 kr.
= Spread199.913 kr.
÷ Investeret÷ 5.532.838 kr.
= Alpha3.6%
Mægler
kr/m² (udbud)62.477 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-11-27normal
2.995.000 kr.34.034 kr./m²
2017-06-20normal
1.350.000 kr.15.341 kr./m²
2010-08-09normal
2.050.000 kr.23.295 kr./m²
2005-06-20normal
1.991.550 kr.22.631 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2018-11-27 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Med 88 veldisponerede kvadratmeter, to gode værelser og egen lille gårdhave får I her en lejlighed, der kombinerer gode opholdsrum med en praktisk og anvendelig planløsning.Boligens centrale opholdsafdeling består af en lys stue i direkte forbindelse med køkken-alrummet. Det skaber et sammenhængende miljø, hvor der er mulighed for at indrette både spiseplads og opholdsafdeling, mens køkkenet bliver en naturlig del af boligens fælles rum.Lejligheden rummer derudover to lyse værelser, som kan disp