iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holsteinsgade 66, 3. 13

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
71.364 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
71.364 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1978✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 79✓3. sal✓77 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Holsteinsgade 66, 3. 13

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
1978
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.348 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
71.364 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
71.816 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.581.115 kr.
72.482 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.3645.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.3645.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0781.700.000 kr.-69.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år121.452 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)86.632 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år176.892 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)361.872 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år171.705 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)950.145 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-63.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.452 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.705 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.364 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-05-29normal
3.150.000 kr.40.909 kr./m²
2016-08-18family
1.500.000 kr.19.481 kr./m²
2005-06-27normal
1.975.455 kr.25.655 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2020-05-29 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 2-værelses lejlighed med to altaner, nyt køkken og elevator midt på Østerbro

Velkommen til denne skønne og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed midt på Østerbro. Her får du en veldisponeret bolig med et fantastisk lysindfald, to altaner og en række attraktive forbedringer, herunder helt nyt køkken, flot istandsat badeværelse samt nye vinduer og altandøre. Lejlighedens store og lyse opholdsstue udgør boligens naturlige samlingspunkt. Her er der god plads til både et rummeligt sofaarrangement og en hyggelig spiseafdeling. De store vinduespartier sikrer et skønt lysindfald og skaber en naturlig forbindelse mellem inde- og udelivet. Fra stuen er der direkte udgang til den ene af boligens to altaner, hvorfra du kan nyde udsigten over de grønne trækroner og områdets byliv. Som noget helt særligt er facadens vinduer udskiftet til ekstra lydisolerende vinduer, så lejligheden kan nydes i rolige omgivelser. Det helt nye køkken, som kun er et par måneder gammelt, fremstår moderne og stilrent med gode arbejdsflader og masser af opbevaringsplads. Lejligheden byder desuden på et stort og rummeligt soveværelse med god plads til både dobbeltseng og garderobe. Soveværelsets størrelse giver mulighed for at opdele rummet og dermed etablere et ekstra værelse, så boligen kan indrettes som en 3-værelses lejlighed. Derudover råder lejligheden over et separat opbevaringsrum, som giver ekstra plads til hverdagens praktiske behov. Badeværelset er ligeledes nyt og fremstår flot istandsat med et moderne og stilrent udtryk. Her får du flotte fliser, separat bruseniche, vaskemaskine og gode opbevaringsmuligheder. Entréen er særdeles funktionel med indbygget skabsplads, der gør det nemt at holde orden i hverdagen. Som en ekstra kvalitet byder ejendommen på elevator og fælles tagterrasse, hvor du kan nyde udelivet og udsigten over byen. Derudover er der mulighed for parkering, hvilket er en attraktiv fordel på en så central beliggenhed. Beliggenheden midt på Østerbro fuldender oplevelsen. Her bor du tæt på hyggelige caféer, specialbutikker, gode indkøbsmuligheder og grønne områder, samtidig med at du har nem adgang til Nordhavn.