← Tilbage til on-market
Ved Sønderport 16, 0. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
4.695.000 kr.
74.524 kr/m²
Vores estimat
4.807.961 kr.
76.317 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.4 %
+112.961 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.8 %
Comp-engineP10 67.020 · median 72.462 · P90 82.597 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet16/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Stueetage✗Comps -3%!α +1.8%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 87✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.317 kr/m² × 63 m² = 4.807.961 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.836 kr./år
Alpha
1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.807.961 kr.
76.317 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
75.000 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.855.661 kr.
77.074 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.524 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.317 | 4.807.961 kr. | +2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.020 | 4.222.264 kr. | -10.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.462 | 4.565.088 kr. | -2.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 56 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.597 | 5.203.586 kr. | +10.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.460 | 1.100.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år78.684 kr.
Salgspris4.807.961 kr.
Profit (1 års hold)161.625 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år117.240 kr.
Salgspris5.000.279 kr.
Profit (1 års hold)392.499 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år173.892 kr.
Salgspris5.519.539 kr.
Profit (1 års hold)968.411 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år128.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)167.076 kr.
− Ejerudgifter/år-49.836 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.240 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.892 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.807.961 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread82.941 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)74.524 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-28normal
2.390.000 kr.37.937 kr./m²
2005-07-29normal
1.935.000 kr.30.714 kr./m²
2004-07-30normal
1.350.000 kr.21.429 kr./m²
2003-06-25normal
1.249.152 kr.19.828 kr./m²
2003-04-03normal
1.000.000 kr.15.873 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.390.000 kr.2019-10-28 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Alt hvad du ønsker dig i dit kommende hjem...
Det er en stor, delevenlig og flot istandsat 2V’er, der nu står til salg på en særligt eftertragtet adresse i starten af Amagerbro, hvor du bor både roligt og helt centralt. Lejligheden imødekommer samtlige af de mest efterspurgte kvaliteter for dit nye hjem; skøn altan, nyere køkken med alt i hårde hvidevarer, nyere badeværelse med separat bruseniche, højt til loftet, stuklofter og plankegulve, godt med plads at boltre sig på samt en helt fantastisk beliggenhed.Du flytter ind i en høj stuelejli