iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Allegade 24A, 5. th

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.995.000 kr.
92.732 kr/m²
Vores estimat
9.742.978 kr.
100.443 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.3 %
+747.978 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.6 %
Comp-engineP10 77.945 · median 95.726 · P90 104.207 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
90/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Ældre charme (byggeår 1897)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓5. sal✓α +7.6%✓Sol 100✓Klassisk 1897✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 100.443 kr/m² × 97 m² = 9.742.978 kr.
Allegade 24A, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1897
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.408 kr./år
Alpha
7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.742.978 kr.
100.443 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
93.307 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.848.072 kr.
101.527 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.7328.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM100.4439.742.978 kr.+8.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.9457.560.635 kr.-15.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median95.7269.285.458 kr.+3.2 %8 comps inden for 1 km, median 408 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90104.20710.108.092 kr.+12.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.7112.300.000 kr.-74.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.5%
α (alpha)7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år166.032 kr.
Salgspris9.742.978 kr.
Profit (1 års hold)858.190 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.3%
α (alpha)7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast14.3%
Gross rental/år239.364 kr.
Salgspris10.132.697 kr.
Profit (1 års hold)1.321.241 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.6%
α (alpha)7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast25.6%
Gross rental/år285.084 kr.
Salgspris11.184.939 kr.
Profit (1 års hold)2.419.203 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)317.772 kr.
− Ejerudgifter/år-78.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)239.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)285.084 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.742.978 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread692.158 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha7.6%

Mægler

kr/m² (udbud)92.732 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-31normal
6.650.000 kr.68.557 kr./m²
2017-05-18normal
5.100.000 kr.52.577 kr./m²
2016-01-26normal
4.395.000 kr.45.309 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.650.000 kr.2021-01-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse med to altaner og smuk sildebensparket

Der er noget særligt ved at komme helt op på toppen. Her slipper byen lidt længere væk og lyset bliver friere. På Allegade 24A får du netop den sjældne kombination af herskabelig Frederiksberg-charme og den eksklusive fornemmelse af at bo øverst, med hele to altaner og et smukt kig over byen.Ejendommen er opført i 1897 og står i dag særdeles velbevaret med den karakter og arkitektur, der kendetegner de klassiske ejendomme på Frederiksberg. Det er en bygning med historie og fine detaljer, som er