iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kong Georgs Vej 27, 1.

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
87.443 kr/m²
Vores estimat
6.970.857 kr.
79.214 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.4 %
-724.143 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.0 %
Comp-engineP10 74.487 · median 82.321 · P90 91.667 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1910)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 61.3% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1910✓Sol 89✓1. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.214 kr/m² × 88 m² = 6.970.857 kr.
Kong Georgs Vej 27, 1.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1910
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.560 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.970.857 kr.
79.214 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
87.989 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.095.633 kr.
80.632 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.4437.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.2146.970.857 kr.-9.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.4876.554.819 kr.-14.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median82.3217.244.220 kr.-5.9 %8 comps inden for 1 km, median 648 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9091.6678.066.717 kr.+4.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.8642.100.000 kr.-72.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.8%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år169.200 kr.
Salgspris6.970.857 kr.
Profit (1 års hold)-602.963 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.9%
α (alpha)-10.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-2.9%
Gross rental/år235.728 kr.
Salgspris7.249.691 kr.
Profit (1 års hold)-257.601 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.8%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år310.932 kr.
Salgspris8.002.544 kr.
Profit (1 års hold)570.456 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-52.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)169.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.932 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.970.857 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-772.163 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-10.0%

Mægler

kr/m² (udbud)87.443 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-06normal
4.770.000 kr.54.205 kr./m²
1996-04-17normal
570.000 kr.6.477 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.770.000 kr.2025-09-06 · 1 år siden
Udbudspris implicerer61.3% pa
FMV implicerer46.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-15.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Villavejens ro midt på Frederiksberg

På en central adresse på Frederiksberg venter denne særdeles indbydende 3-værelses ejerlejlighed på 88 m², hvor klassiske detaljer, flotte materialevalg og et skønt lysindfald går hånd i hånd. Her får I en bolig med en helt særlig atmosfære – fra sildebensparketten og de synlige bjælker til det stilfulde køkken og badeværelset med smukke materialer.Lejligheden ligger i en klassisk Frederiksberg-ejendom fra 1910, og allerede når I træder indenfor, mærkes boligens karakter. De mange vinduespartier