iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Richard Mortensens Vej 65, 6. p6

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
58.081 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
58.081 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2010)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓86 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Richard Mortensens Vej 65, 6. p6

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
16d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.856 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
58.081 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
58.451 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.090.193 kr.
59.188 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris58.0814.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM58.0814.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.7671.700.000 kr.-66.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år127.584 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)95.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år180.216 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)348.196 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år175.872 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)883.312 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-47.856 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.584 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.216 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.872 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)58.081 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-04-25normal
2.600.000 kr.30.233 kr./m²
2012-03-08normal
1.900.000 kr.22.093 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2017-04-25 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse 2-værelses lejlighed i 8tallet med vestvendt terrasse i Ørestad

Richard Mortensens Vej 65, 6. p6, præsenterer en indbydende 2-værelses lejlighed øverst i det karakteristiske 8tallet. Du får en penthouselejlighed, der opleves lys og åben med store glaspartier, flot kig ind over gårdrummet og et konsekvent arkitektonisk miljø. Boligen fremstår enkel og gennemtænkt med rene linjer, hvor materialerne understøtter den moderne stil og skaber en behagelig ramme om hverdagen.Køkkenalrummet er lejlighedens naturlige samlingspunkt med plads til både madlavning og oph